Как составить договор аренды

Что говорит закон?

Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.

В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесёнными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.

ВАЖНО: Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!

Нюансы при замене арендатора

Переуступка прав аренды имеет свои особенности:

Сделка может быть достаточно выгодной, если имущество принадлежит государству. Расценки на такие помещения гораздо ниже, чем на коммерческие объекты

Важно: проведение торга обязательно, когда собственником недвижимости является государство, а также когда договоренность заключается между юридическими лицами.
Договор может заключаться на любой срок, при этом нужно учитывать период действия основного соглашения.
Необходимо согласие собственника.
Регистрировать нужно только те документы, которые заключаются на период свыше одного года. Для этого договор подается в Росреестр сразу после его подписания участниками.

Регистраторы Росреестра проверяют соблюдение арендатором требований законодательства по проведению и оформлению итогов конкурса. Для государственной регистрации стороны обязаны подать в органы Росрегистрации Протокол Конкурса, публикацию сообщения о проведении конкурса, подтверждающую соблюдение требований публичного уведомления всех заинтересованных лиц о проведении конкурса на распоряжение государственным имуществом, Соглашение об уступке прав арендатора и другие документы, обязательные для государственной регистрации сделки по переходу прав на недвижимое имущество.

Об оплате контрактной суммы и графике выплат стороны реального контракта подпишут соответственное соглашение. Вне зависимости от предмета контракта, переуступка является юридической сделкой штатского нрава. Вот и появляется у меня вопрос будет ли действиетельно соглашение в котором практически написано последующее.

Разместив ваше предложение на нашем веб-сайте, вы сможете рассчитывать на то, что его увидят сотки заинтересованных арендаторов. То же правило касается всех других прав и долженностей арендатора по начальному контракту аренды. контракт подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о их, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды.

2.6. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в ____ лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору аренды.

Настоящий договор, а также переход права аренды подлежит государственной регистрации в установленном порядке, в соответствии с законодательством рф. Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем 1. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Права и обязанности участников

Все стороны сделки получают определенные права и ряд обязанностей.

Арендатор

Он же съемщик – сторона, принявшая у арендодателя во временное пользование некоторую собственность и выплачивающая за право эксплуатации оговоренную сумму. И права арендатора, и его обязанности перечисляются в заключенном договоре.

Рассмотрим на примере съема квартиры.

Основные права съемщика:

• использование арендованного жилья и содержащегося в ней имущества на свое усмотрение на протяжении всего срока аренды;
• если у съемщика есть супруга и/или дети до 18 лет, он вправе вселить их без согласия владельца. Прочие лица могут проживать на данной жилплощади только с ведома и по согласию арендодателя;
• съемщик вправе размещать в квартире временных жильцов, уведомив владельца и получив его согласие.

Обязанности:

• соблюдать правила пользования жилплощадью;
• не передавать помещение в субаренду третьим лицам;
• после окончания срока договора – освободить собственность;
• пропускать арендодателя для осуществления проверки того, как используется жилье и в каком оно состоянии;
• нести материальную ответственность за само помещение и содержащееся в нем имущество владельца;
• в срок и полностью вносить установленную арендную плату;
• производить текущий необходимый ремонт.

Это минимальный набор, который должен быть отражен в договоре аренды. По воле сторон в него можно внести и другие пункты.

Информация!

Один из интересных правовых случаев – правопреемство арендованного жилья. Иногда могут возникнуть ситуации, когда в ходе аренды поднимаются подобные вопросы, например, если арендатор умирает. Если договор не истек, то право аренды переходит к совершеннолетнему члену семьи умершего, период действия документа и его условия не изменяются.

Арендодатель

Вторая сторона сделки также получает определенные права и должна выполнять обязанности. Арендатор – владелец имущества (в случае с жильем права владения подтверждаются документом о собственности), передающий его съемщику.

Права собственника:

• предоставлять помещение в аренду, составлять об этом соглашение;
• перезаключать таковое, при необходимости;
• предоставлять по запросу съемщика право третьим лицам пользоваться помещением;
• оповещать арендатора об изменениях условий договора (одностороннее изменение размера арендной платы, сроков и т. д. не допускается);
• в досудебном и, при необходимости, судебном порядке оформлять окончание действия договора;
• требовать от арендатора освобождения жилья после даты истечения соглашения;
• контролировать порядок использования помещения, следить, чтобы арендатор пользовался им по прямому назначению;
• обязывать вторую сторону выполнять установленные правила пользования жилплощадью;
• требовать от жильца своевременных взносов по аренде в полном объеме.

Кроме обширных прав, существуют и обязанности владельца:

• обеспечить подходящие условия проживания на предоставляемой в аренду жилплощади;
• гарантировать, что коммунальные услуги будут предоставляться полностью.

Информация!

Равно как и с арендатором, может наступить смерть арендодателя. В такой ситуации владельцами собственности становятся лица, вступившие в право наследования. Договор остается действительным, меняются только собственники жилья. Конечно, они вправе расторгнуть соглашение, предварительно уведомив об этом ответственного жильца.

Арендодатель передал в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, в случае сдачи арендодателем арендатору объекта аренды, обремененного правами третьих лиц, о чем арендодатель предварительно не уведомил арендатора, арендатор имеет право:

либо потребовать уменьшения размера арендной платы (например, если земельный участок обременен сервитутом, что не лишает арендатора возможности пользоваться участком земли);

либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (например, связанных с необходимостью поиска нового объекта аренды).

Внимание! Передача арендодателем недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, не влечет недействительность договора аренды. То, что арендодатель передал в аренду помещение, обремененное правами третьих лиц, не дает арендатору права требовать признания договора недействительным и возврата всего переданного по сделке имущества

То, что арендодатель передал в аренду помещение, обремененное правами третьих лиц, не дает арендатору права требовать признания договора недействительным и возврата всего переданного по сделке имущества.

r />

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о признании недействительным договора аренды, поскольку законом не установлены такие правовые последствия при передаче в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц 

Между арендатором и арендодателем были заключены два договора аренды: долгосрочный, подлежащий государственной регистрации, и краткосрочный, действующий до момента регистрации долгосрочного. В договорах аренды сведения об обременении арендуемых помещений отсутствовали. В регистрации долгосрочного договора аренды было отказано в связи с наличием ипотеки в отношении объекта аренды, зарегистрированной в отношении третьего лица.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании договоров аренды недействительными и о применении последствий недействительности указанных договоров путем взыскания с ответчика выплаченной арендной платы и коммунальных платежей, стоимости неотделимых улучшений, расходов на юридические услуги и на государственную регистрацию сделки. В обоснование иска арендатор со ссылкой на статью 179 Гражданского кодекса РФ указал, что договоры аренды были заключены под влиянием обмана: арендатор не был поставлен в известность о наличии залога в отношении передаваемого в аренду имущества, посредством чего ответчик получил неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Суд кассационной инстанции указал, что правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений об обременении залогом передаваемого в аренду имущества прямо предусмотрены в законе. При этом установленные законом последствия не влияют на юридическую силу договора аренды. Следовательно, сокрытие от арендатора такой информации не может квалифицироваться как его обман в смысле статьи 179 Гражданского кодекса РФ, влекущий недействительность договора аренды (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 февраля 2009 г. по делу № А56-48775/2007).

Вопрос: как поступить, если арендодатель заключил договор аренды в отношении имущества, ранее уже переданного по договору аренды иному лицу?

Арендатору нужно обратиться в суд с требованиями о признании договора недействительным и о возмещении убытков. Подобные договоры аренды, которые были заключены в отношении имущества, ранее уже переданного по другому договору аренды третьему лицу, суды признают ничтожными сделками. В этих случаях суды исходят из положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не нарушая прав и законных интересов других лиц, и статьи 611 Гражданского кодекса РФ, которая определяет обязательные требования к предмету аренды и порядку его передачи: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исходя из положений указанных норм, суды признают подобные договоры ничтожными сделками как не соответствующие требованиям статей 209, 611 Гражданского кодекса РФ, поскольку одно и то же имущество не может быть одновременно передано разным лицам по договорам аренды (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2010 г. № КГ-А40/10334-10 по делу № А40-153026/09-23-1002).

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем?

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 ГК РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок  принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд

А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато.

Условие о сроке аренды

Существенным условием договора аренды является его предмет. Условия о сроке договора аренды также может включаться в текст договора. Данное условие определяет период, на который предоставляется имущество в аренду.

Данный период может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить. Закон может устанавливать предельный срок аренды, если же стороны в договоре согласовали срок выше предельного, то считается, что договор заключен на такой предельный срок.

Если стороны не установили какие-либо сроки, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В данном случае договор прекращается с момента, когда одна из сторон договора аренды отказалась от договора. На практике стороны часто указывают условие о том, что договор заключен на неопределенный срок.

Если же стороны не смогли прийти к соглашению о сроке, когда одна сторона изъявила желание заключить договор на 6 месяцев, а другая – на неопределенный срок, в этом случае договор считается не заключенным.

При истечении предельного срока аренды, установленного законом, договор в любом случае прекращается. И если стороны желают продолжить арендные отношения, то им придется заключить договор вновь.

Общая характеристика аренды

По общему правилу договора аренды арендодатель берет на себя обязательство предоставить какое-либо имущество как движимое, так и недвижимое во временное владение и пользование. В свою очередь арендатор обязуется своевременно вносить арендный платеж.

Определяющими элементами соглашения, позволяющего его отграничить от других гражданско-правовых договоров, являются:

• возмездность – обязательное условие заключается в оплате за арендованный объект, при этом её размер выступает в качестве существенного условия;
• предмет, к которому относится имущество, за исключением изъятого из оборота (например, обособленное помещение, автомобиль, предприятие и другие объекты, являющиеся неупотребляемыми);
• передача в пользование и/или владение, то есть без права распоряжения и, как следствие, право собственности не возникает;
• двусторонность – сторонами в сделке являются арендодатель (собственник либо его представитель) и арендатор.

Правильная классификация заключенной сделки и отнесение её к той или иной категории позволяет верно применять нормы гражданского законодательства при возникновении спорной ситуации.

Период для данной категории сделок не является существенным условием, и, как следствие, отсутствие упоминания о нем не влечет признания сделки в целом недействительной. В соответствии со ст. 610 ГК в случае если срок прямо не регламентирован соглашением, то его следует считать заключенным до того момента, когда одна из сторон не изъявит желание о его расторжении (неопределенный срок).

Форма так же как и длительность не существенное условие, поскольку стороны самостоятельно вправе определить формат соглашения. Исключения, для которых обязательна письменная форма, сформулированы в ст. 609 ГК:

• срок действия более 1 года;
• стороной в сделке выступает юридическое лицо.

Помимо этого в случаях, прямо предусмотренных законодательством, соглашения в отношении недвижимости подлежат обязательной регистрации в госреестре. Возможны варианты выкупа объекта, что предполагает форму, предусмотренную как для купли-продажи.

Гражданский кодекс вводит понятие субаренды, под которой понимается передача имущества (всего либо его часть), принятого в рамках арендной сделки, в пользование и/или владение третьим лицам. Заключение возможно лишь с письменного согласия собственника. В этом случае, в отличие от перенайма, замены лица в основном обязательстве не происходит.

Какие обязанности арендатора договором можно переложить на арендодателя

Закон наделяет арендатора ТС без экипажа большим количеством обязанностей, чем в договоре аренды ТС с экипажем. Большая часть из этих обязанностей носит императивный характер, и арендатору в любом случае придется их выполнять (даже если в договоре указано иное).

Однако есть обязанности, которые сформулированы в законе в виде диспозитивных норм, то есть стороны в договоре могут договориться, что эти обязанности несет арендодатель. Поэтому арендатор заинтересован в том, чтобы посредством эффективных переговоров переложить часть своих обязанностей на арендодателя.

Речь идет об обязанности арендатора нести следующие расходы на содержание (в общем смысле) транспортного средства (ст. 646 ГК РФ).

Во-первых, арендатор должен оплачивать расходы на содержание (в узком смысле) арендованного транспортного средства. Сюда входят расходы на горюче-смазочные материалы, запчасти и т. д.

Во-вторых, арендатор несет расходы по страхованию ТС, включая страхование своей ответственности.

Речь идет об обязательном страховании ответственности владельцев транспортных средств в соответствии с Федеральным законом от 25 апреля 2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее – Закон об обязательном страховании). О том, в каких еще случаях организации и индивидуальные предприниматели обязаны заключить договор страхования, см. таблицу.

Как обязанность застраховать ТС, так и обязанность застраховать ответственность арендатора можно договором возложить на арендодателя. В этом случае именно арендодатель будет обязан заключить от своего имени договор страхования со страховой компанией. В договоре аренды ТС без экипажа стоит предусмотреть срок, в течение которого арендодатель будет обязан застраховать ответственность арендатора и застраховать ТС.

Арендодатель вправе заключить договор обязательного страхования, указав конкретных водителей (водителя) арендатора (п. 1 ст. 16 Закона об обязательном страховании), то есть с учетом ограниченного использования ТС. Такое ограничение влияет на уменьшение размера страховой премии (абз. 4 п. 1 ст. 16 Закона об обязательном страховании). Это правило арендатору следует учитывать в том случае, если бремя расходов по страхованию своей ответственности останется за ним. После заключения договора обязательного страхования арендодатель должен передать страховой полис арендатору.

Нужно иметь в виду, что при страховании ответственности выгодоприобретателем становится потерпевший, который обращается с требованием о возмещении вреда, причиненного его жизни, здоровью или имуществу непосредственно к страховщику (п. 1 ст. 13 Закона об обязательном страховании). По договору имущественного страхования ТС сумма убытков, понесенных при страховом случае, может быть выплачена самому страхователю-арендодателю (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

r />

Пример формулировки обязанности арендодателя застраховать ответственность арендатора ТС

Вариант 1. «Арендодатель обязан застраховать ответственность арендатора, предусмотренную Федеральным законом от 25 апреля 2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», в течение пяти рабочих дней с момента передачи Транспортного средства Арендатору по акту сдачи-приемки».

Вариант 2. «Арендодатель обязан обеспечить обязательное страхование гражданской ответственности владельца Транспортного средства (ОСАГО) и добровольное страхование Транспортного средства (КАСКО) на весь период действия настоящего договора».

В-третьих, арендатор несет иные расходы, возникающие в связи с эксплуатацией ТС. Сюда входят, например, расходы на охрану транспортного средства, уплату налогов, пошлин и сборов.

Совет: По общему правилу (если иное не предусмотрено договором) все перечисленные выше расходы обязан нести арендатор (ст. 646 ГК РФ). Хорошо, если арендатору удастся в результате переговоров убедить арендодателя разделить эти затраты (или полностью взять на себя). В таком случае эту договоренность необходимо закрепить в договоре.

r />

Пример формулировки условия об обязанности арендодателя нести расходы на транспортное средство

«Арендодатель несет расходы на содержание арендованного Транспортного средства, его страхование, страхование ответственности Арендатора, а также расходы, возникающие в связи с эксплуатацией Транспортного средства».

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Понятие аренды

Договор об аренде – вид юридических отношений, при которых принадлежащая одной из сторон-участников сделки собственность передается второй на некоторый период. Стороны оговаривают время и условия использования.

В статье 607 Гражданского кодекса РФ пояснено, что может стать объектом такой сделки:

• участки земли;
• жилая и нежилая недвижимость;
• имущество, не теряющее натуральных качеств за период эксплуатации арендатором.

Сделку могут заключать между собой как граждане, так и юридические лица. В любом случае в арендных отношениях фигурируют две стороны:

• арендодатель – тот, кто передает имущество в аренду;
• арендатор – тот, кто это имущество принимает и платит арендатору за услугу.

Все участники сделки должны быть дееспособны, находиться в возрасте совершеннолетия и иметь допустимый правовой статус.

Договор на аренду можно заключать в двух формах:

• устно;
• письменно.

Предупреждение

Устная сделка допустима только между дееспособными физическими лицами. Если одна сторона (или обе) юрлицо, или же договор заключен в присутствии такового, обязательно составление письменного документа.

Законодательство разделяет арендные договоры по продолжительности действия. Если последняя менее 365 дней, сделка считается краткосрочной, а если стороны не оговорили продолжительность, то аренда бессрочная. Все акты с периодом действия свыше 365 дней необходимо обязательно регистрировать.

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом. Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения. Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

1. по взаимному согласию;
2. односторонним решением;
3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

Как арендовать помещение для бизнеса?

   Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем. Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).

При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:

посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы

Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.

самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).

запустить бизнес

Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.

Расторжение и прекращение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если арендатор:       

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором аренды срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Если обе стороны согласны с расторжением договора, оно происходит по соглашению сторон. При несогласии арендатора требование арендодателя рассматривается в суде или арбитражном суде (ст. 619 ГК РФ).

Договор аренды, может быть досрочно расторгнут ипотребованию арендатора, если:                           

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользованием арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом) в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) арендованное имущество имеет недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит в установленные сроки капитальный ремонт имущества;

4) арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Законом установлены преимущества арендатора, выполняющего надлежащим образом свои обязанности: он имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а заключил договор с другим лицом, бывший арендатор может потребовать перевода на него прав арендатора или возмещения ему причиненных убытков. При заключении договора на новый срок условия могут быть изменены по соглашению сторон (ст. 612 ГК РФ).

Договор аренды прекращается по соглашению сторон, по истечении срока, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГКРФ).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия,заисключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 617 ГК РФ).

      Прекращение договора аренды возможно в случае выкупа арендатором арендованного имущества. Условие о выкупе арендатором арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при внесении арендатором обусловленной выкупной цены может быть предусмотрено в договоре или в дополнительном соглашении сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В отдельных случаях законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

Условия договора аренды

Условие – это определенное обстоятельство, от которого что-нибудь зависит; требование, предъявляемое одной из договаривающихся сторон. Это устное или письменное соглашение о чем-нибудь, договоренность. Это правила, установленные в какой-нибудь области жизнедеятельности человека.

Договор аренды в основе своем содержит определенные условия его заключения, содержание отношений между сторонами, требования к сторонам соглашения, сроки, порядок расторжения при определенных обстоятельствах, порядок разрешения споров и другие условия, регламентирующие порядок отношений между сторонами договора аренды.