Договор купли-продажи земельного участка с домом

Алгоритм действий при покупке квартиры за материнский капитал: 6 важных моментов

Государством разработана процедура приобретения жилья посредством сертификата, которая регламентирует, на что его можно потратить. Ее соблюдение – обязательная формальность.

Условно они делятся на 6 (шесть) этапов. Они следуют одним за другим.

Выбор подходящего жилья

Оно должно отвечать критериям жилых помещений годных для проживания.

Существуют следующие варианты приобретения жилья:

• в готовой новостройке;
• возвести дом самостоятельно на участке земли;
• участвовать в долевом строительстве или ЖСК;
• на вторичном рынке:
• провести реконструкцию (непросто ремонт) таким образом, чтобы условия проживания в нём существенно улучшились (пристройки, надстройки).

Обратите внимание! При покупке на вторичном рынке есть нюансы, связанные с передачей денег и выплатой налогов. Не всегда продавцы жилья готовы продать недвижимость таким образом

Куда обратиться

Надо посетить Пенсионный фонд. Эта организация занимается вопросами материнского капитала.

Перед обращением просмотрите сайт ПФР и выясните, где находится поблизости его представительство. Затем надо собрать пакет документов при подаче заявления. Уточните, нужны ли их ксерокопии.

Какие документы представить

При обращении следует знать, что средства перечисляются продавцу недвижимого имущества только после заключения договора купли-продажи

Государственным органам важно в данном случае четко видеть факт покупки недвижимости семьёй, у которых появился второй ребёнок, с целью улучшения бытовых и жилищных условий

При обращении Пенсионный Фонд следует написать заявление и иметь при себе пакет необходимых документов:

• сертификат;
• паспорта;
• свидетельства о браке и рождении детей;
• договор купли продажи недвижимости;
• документы, подтверждающие регистрацию сделки;
• договор банковского займа, если он был взят;
• СНИЛС и его копия.

Как только документы приняты – сотрудники ПФР подробно изучают их. Это необходимо, чтобы выяснить законность сделки. При необходимости они могут выяснить ряд вопросов связанных с предстоящей процедурой.

Оформление

Оформление сделки с использованием мат. капитала регулируются п. п. 8 и 8.1 Постановления правительства РФ от 12.12.2007 № 826. Договор можно заключать с рассрочкой и обычным способом. Форма его всегда одинакова – письменная.

Если говорить о стандартном способе оформления, он происходит, когда у семьи достаточно финансов на покупку, в том числе за счет денег зарезервированных сертификатом.

Оформление рассрочки возможно, когда предоставляется часть суммы. Это должно быть заранее оговорено с продавцом, либо когда остаток вносится поэтапно, равными частями в рамках составленного графика выплат.

С кем можно заключить договор займа на приобретение или строительство жилья

Чаше всего, когда люди обращаются к государству, обналичить МК, у них не хватает денег на единовременную покупку жилья. Ипотеку не все хотят брать в банке, ввиду высокой переплаты.

Надо учесть, что деньги продавцу недвижимого имущества, застройщику не сразу поступят, а лишь через некоторое время.

В этом случае есть два варианта решения проблемы:

1. Найти продавца, который согласен ждать определённое время, когда к нему поступят деньги из ПФР.
2. Оформить займ в одной из банковских организаций.

В первом случае если речь идёт о недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке продавец, как правило, не соглашается на эти условия. Прежде всего, потому, что в этой ситуации ему нужно ждать время, а также есть риск уплаты большей суммы налога, так как при заключении купли-продажи нередко цена жилья занижается, чтобы снизить налоговые вычеты.

Второй случай более распространённый. Для получения кредита следует обратиться в один из банков и оформить его, предоставить ряд документов, требуемый финансовой организацией. В перечне должен присутствовать сертификат.

Обратите внимание! С 2015 г. запрещено брать кредиты у микро финансовых учреждений ввиду того, что они не имеют право осуществлять транзакции, где обеспечением сделки будет служить гос

субсидии на детей. Вставьте сюда свой текст

В какие сроки будут перечислены средства

Что касается сроков, ПФР рассмотрит заявку и перечислит деньги в течение двух месяцев с момента подачи заявления. Представители ПФР в указанный период тщательно изучают представленные документы на предмет соблюдения законности. Они могут и имеют право осмотреть недвижимое имущество в рамках этой процедуры.

Если оно не будет соответствовать, хоть одному из условий, семье может быть отказано в использовании денег. Поэтому перед тем как покупать жилплощадь, стоит внимательно её осмотреть и определить отвечает ли оно предъявляемым критериям или нет.

Как составить договор

Для составления договора рекомендуется обратиться к юристу либо нотариусу. Но это потребует определенных трат. Участники также могут самостоятельно составить ДКП, но при наличии юридических ошибок сделку могут признать недействительной. В договоре должна присутствовать полная информация о продаваемом объекте, в противном случае покупатель может в судебном порядке потребовать снижения цены.

При самостоятельном оформлении документа следует проявлять внимательность и изучить законодательные нормативы, регламентирующие порядок заключения сделок с участками земли. А именно:

Это основные законодательные нормативы, которые потребуется изучить при самостоятельном оформлении ДКП. В зависимости от ситуации может потребоваться применение других актов.

При самостоятельном написании текста соглашения рекомендуется следовать следующим советам:

1. Реквизиты участников сделки указываются точно, без сокращений (для физлица – ФИО, дата рождения, адрес регистрации, сведения из паспорта; для юрлиц – название, ИНН, юрадрес по регистрации и месту осуществления деятельности, сведения о представителе, его полномочиях).
2. В блоке, где приводится описание земельного участка, потребуется обозначить его кадастровый номер, размеры, адрес, категорию разрешенного использования, назначение. Если точный адрес отсутствует, то необходимо описать его местоположение, которое не будет трактоваться двояко.

1. Стоимость надела указывается в соглашении в обязательном порядке цифрами и прописью. Допускается указание цены за единицу площади.
2. В документе должны присутствовать сведения о порядке и способе расчетов. К примеру, можно указать, что вся сумма передается продавцу после регистрации перехода прав владения в Росреестре. Можно предусмотреть уплату задатка: 50% от суммы перечисляется до регистрации, а оставшаяся часть после завершения данной процедуры.

1. Если на участке земли имеются ветхие строения, хлам и прочее, то в ДКП потребуется описать состояние, в котором передается надел.
2. Передача объекта недвижимости оформляется передаточным актом. Но законодательное требование по его составлению отсутствует. В тексте ДКП достаточно предусмотреть пункт, содержащий положение о том, что сам договор считается актом приема-передачи.
3. В блоке, содержащем сведения о правах и обязанностях участников, следует указать, что продавец должен передать покупателю земельный надел, предоставить корректные сведения об обременениях и ограничениях. Права продавца заключаются в получении денег.

Покупатель обязан принять землю и уплатить за нее установленную сумму. При этом его права заключаются в получении полной и достоверной информации о приобретаемом участке. В случае обнаружения подлога у покупателя появляется право признать сделку недействительной и вернуть деньги.

1. Ответственность участников соглашения устанавливается законодательными нормами. Можно предусмотреть уплату неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств. К примеру, если покупатель не передаст деньги вовремя, он должен уплачивать неустойку в размере 1% от суммы ДКП за каждый просроченный день.
2. Можно предусмотреть в соглашении условия внесения в него корректировок и расторжения. К примеру, при несвоевременном перечислении денег цена надела увеличивается на 40 000 руб.
3. Необходимо прописать порядок решения разногласий. Часто указывают, что изначально урегулирование споров проходит путем переговоров. Если они не принесут результата, то пострадавшая сторона может направиться в суд. Также можно предусмотреть период ответа на письменную претензию, по истечении которого участник соглашения может обращаться в суд. Обращаться следует в судебную инстанцию по месту расположения земельного надела.
4. Завершается ДКП реквизитами и подписями сторон. Для физлиц указывается ФИО, адрес, телефон, номер расчетного счета. Юрлица указывают название организации без сокращений, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, номер расчетного счета, ФИО руководства.

Если сделка заключается на приобретение земли с домом, то в соглашении выделяется 2 составляющих: сам надел и недвижимость не нем. Но реализация участка предполагает продажу недвижимости и построек на нем. В связи с этим для оформления сделки составляется единый договор, предусматривающий реализацию земли и надвижимости, построек на ней. Хотя законодатели не запрещают составление 2 договоров.

Условия расторжения

При заключении сделок с недвижимостью наиболее частыми нарушениями является предоставление недостоверных сведений о предмете договора. В случаях с продажей земли продавец может предоставить ложную информацию об участке, к примеру, продает надел с правом использования под ИЖС, когда таковое отсутствует.

Следовательно, сделки с земельными участками требуют тщательной подготовки со стороны каждого участника. Если ДКП оформляется собственными силами, то рекомендуется заверить его в нотариате. Нотариус не только заверит документ, но и проверит правомерность продажи земельного надела.

Оформление ДКП

Юридическую значимость будет иметь соглашение, оформленное в письменной форме. Участникам потребуется подписать 3 экземпляра договоров, один из которых потребуется передать в регистрирующий орган. Форма ДКП не устанавливается на законодательном уровне, но его содержание должно включать в себя ряд существенных и дополнительных пунктов, без которых документ не будет являться основанием для перехода прав владения объектами недвижимости.

Какие пункты являются существенными

В документах, предусматривающих куплю-продажу объектов недвижимости, к существенным относятся пункты, в которых описываются объекты сделки, их стоимость. Перечень дополнительных условий определяется участниками сделки самостоятельно.

По условиям ДКП покупатель приобретает одновременно землю и строения на ней. Поэтому в блоке, где указывается объект сделки, должно быть описание и характеристики каждого продаваемого объекта. Про земельный участок в ДКП указывается следующая информация:

• Адресные либо иные, позволяющие идентифицировать участок, данные.
• Кадастровый номер.
• Размеры надела, тип использования, категория земли.
• Основания для возникновения прав владения на реализуемые объекты с датой появления такого права.

Вся информация, указанная в ДКП, должна соответствовать правоустанавливающей документации. Продажа дома предусматривает наличие следующих данных в соглашении:

1. Адрес домовладения.
2. Кадастровый номер.
3. Площадь дома, количество этажей, наличие инженерных коммуникаций.
4. Вид владения (совместное, долевое, индивидуальное).
5. Дата и основания появления прав владения домом.

В ДКП предмет будет представлен описанием каждого продаваемого объекта в отдельности. Законодательство не запрещает оформление 2-х соглашений (отдельно на дом и земельный надел).

Ольга Соколова Юрист по земельным вопросам Что касается цены ДКП, то она может указываться единой (за дом и землю) либо разделяться за каждый объект. Последний вариант является более предпочтительным, если для расчетов используются средства маткапитала либо ипотечного займа. 

В соглашении участники сделки могут предусмотреть следующий порядок расчетов:

1. До регистрации передачи прав владения покупатель может уплатить задаток. После завершения данной процедуры продавцу перечисляется остаток средств по ДКП.
2. Деньги могут перечисляться продавцу в полной сумме сразу после завершения регистрации.
3. Стороны могут предусмотреть поэтапную систему расчетов, которая также предусматривает уплату задатка.

Что относится к дополнительным условиям

Перечень дополнительных условий определяется участниками соглашения. Часто данные условия состоят из следующей информации:

• Способ и дата передачи продаваемых объектов покупателю.
• Порядок несения затрат, связанных с оформлением сделки.
• Список лиц, не теряющих право на проживание и пользование проданным имуществом.
• Наличие ограничений в использовании участка земли.

Какие из дополнительных условий стоит включать в ДКП решать предстоит его участникам. Наличие таких условий поможет сделать сделку более прозрачной и уменьшит возможность возникновения конфликтных ситуаций.

Как составить договор правильно

Для того чтобы провести процедуру перерегистрации прав на жилой объект и земельный участок под ним, необходимо предоставление документа, который является основанием приобретения прав, то есть соглашения о купле-продаже.

В соглашении указывается, что обе стороны сделки, то есть продавец и покупатель, согласовали между собой передачу за определенную договором сумму жилой дом и участок земли под ним.

Помните, когда на земельном участке расположены иные постройки, в том числе вспомогательные, если они ранее не были зарегистрированы в Росреестре, то необходимости перерегистрировать не возникает.

Такие постройки указываются в Приложении к соглашению и передаются в качестве движимых объектов. Когда покупатель не заинтересован в их указании в приложении, допускается их не указывать. В этом случае продавец вправе их забрать и не передавать покупателю. Соглашение о купле-продаже должно быть составлено в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Правильное соглашение содержит в себе следующий перечень информации:

• название соглашения, дата и место его составления;
• сведения о каждой стороне сделки;
• информация о предмете соглашения. В этом пункте следует указывать наиболее подробно информацию о жилом доме (где он расположен, его кадастровые и технические характеристики), а также сведения о земельном участке, который передается в собственность лицу.

Внимание!

Что касается сведений о земельном участке, то в отношении него в соглашении указывается следующий перечень информации:

• адрес его местонахождения;
• кадастровые данные и стоимость;
• площадь;
• категория земельного участка, а также сведения о разрешенном виде его использования;
• перечень объектов, которые находятся на земельном участке;
• при наличии обременений, которые зарегистрированы в реестре, указывается вид обременения;
• документ-основание, на основании которого получено право собственности продавцом в отношении объектов.

Обязательно в соглашении следует указать, что продавец гарантирует то, что передаваемые объекты освобождены от прав третьих лиц.

Допускается указание в соглашении природных ориентиров, относительно которых располагается участок земли. При наличии ландшафтных особенностей можно указать и их.

Учтите! Когда речь идет о передаче жилого дома, расположенного на участке, следует указывать о нем следующую информацию:

• адрес местонахождения жилого дома;
• кадастровые данные и стоимость;
• площадь жилого помещения;
• участок земли, на котором располагается жилой дом;
• при наличии обременений указывается перечень обременений;
• документы, на основании которых были получены права собственности на жилую постройку.

Обязательным условием, которое должно быть внесено в соглашение, является цена и срок внесения денежных средств. В соглашении указывается полная стоимость объектов, передаваемых покупателю. Без указания этой информации соглашение впоследствии может быть признано незаключенным.

Обязательно указывается период, в течение которого осуществляется полный расчет с продавцом. Передаются объекты на основании акта приема-передачи. Такой акт является обязательной частью соглашения. Он в обязательном порядке передается в Росреестр при процедуре регистрации прав. Стороны должны предусмотреть дату, до наступления которой передаются объекты, и составляет акт.

Обязательным пунктом соглашения является указание прав и обязанностей каждой стороны. Перечень прав согласовывается между сторонами самостоятельно. Дополнительно указываются меры ответственности, которые наступают в том случае, когда одна из сторон не исполняет обязанности, предусмотренные соглашением.

Помните, как ранее уже было указано, когда, помимо дома и земельного участка, передаются иные объекты, которые находятся на участке земли, то эти объекты указываются в Приложении к соглашению.

Соглашение, приложение, акт составляются в трех экземплярах, которые должны содержать идентичные сведения. Два из них передаются сторонам. Один экземпляр необходим для регистрации прав в Росреестре.

Нюансы налогообложения сделок купли-продажи домов с участками

Как только произошла смена собственника недвижимости, у покупателя и продавца возникают новые обязанности в отношении уплаты налогов.

Так, покупатель, начиная со следующего календарного периода, будет обязан платить два новых налога:

1. На имущество (за дом и капитальные постройки рядом с ним);
2. На земельный участок.

Размер налогов зависит от кадастровой стоимости этих двух объектов. То есть, чем дороже стоимость в кадастровом паспорте — тем будет выше налог.

С другой стороны, Продавец сделки тоже не освобожден от налогов. Но только в случае, если:

1. Он владел своей недвижимостью меньше, чем 5 лет (или 3 года, если получил ее в наследство или в результате дарения);
2. Полученная им сумма по договору продажи выше, чем сумма, потраченная на ее приобретение (то есть Продавец получил доход от данной операции).

Наши рекомендации по предстоящему договору

Чтобы не возникло сложностей и непредвиденных ситуаций, следуйте нашим нескольким простым советам.

Держите в уме сразу несколько предложений

Альтернативный вариант можно использовать в случае, если сделка по первоначально выбранной недвижимости по каким-то причинам не состоится

Тогда можно быстро переключить своё внимание на другой приглянувшийся объект

Осмотрите не только дом, но и участок

Если дела касается дома, то нужно учесть не только его физическое состояние. Важную роль при выборе недвижимости имеет состояние коммуникаций, а также наличие удобств и их расположения. Не стесняйтесь торговаться с продавцом. Ведь многие владельцы дома могут пойти на уступки.

При осмотре участка уделите внимание его конфигурации и состоянию. Особенно это касается случаев, когда в планы новых хозяев входит посадить на земле определённые культуры или растения

Проверьте документы по дому и участку

Уже на этой стадии сделки полезно привлечь юриста, который после изучения всей документации укажет на все её недостатки, и, как следствие, на возможные риски покупателя.

Пригласите на сделку специалиста

Присутствие юриста или адвоката при подписании договора даст гарантии того, что все пройдёт в рамках закона. После этого юрист поможет покупателю все переоформить на себя.