Статья 164 гк рф. государственная регистрация сделок

Как зарегистрировать недвижимость

Сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, должна быть правильно заключена. По ст. 13 ФЗ об оформлении недвижимости процедура проводится на основе следующих этапов:

1. Подача документации в регистрационную службу. Это может быть территориальное подразделение. Потребуется заявление, паспорт, заверенная доверенность (если оформление происходит доверенным лицом). Перечень документов может изменяться на основе условий регистрации и прочих параметров.
2. Проверка законности и выполнение правовой экспертизы документов.
3. Определение факта отсутствия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, а также оснований, из-за которых регистрация была бы прекращена.
4. Данные вносятся в ЕГРП. В этом ресурсе есть информация о правах на недвижимость.
5. Оформление правоустанавливающей документации и предоставление удостоверений, свидетельствовавших, что регистрация была выполнена.

Регистрация недвижимости обычно осуществляется в течение месяца. Следует учитывать, что может быть отказ от государственной регистрации по причине:

1. Предоставления ложной информации.
2. Неправильного оформления документов и предоставления не всех документов.
3. Появления сомнений в подлинности документации.
4. Наличия запрета относительно объекта.

Отказ обжалуется в арбитражном суде. Для проведения процедуры нужно оплатить госпошлину. Этот платеж обязательный. Ее размер утверждается НК РФ и равен 1000 и 1500 рублей для физических и юридических лиц. В зависимости от типа недвижимости сумма пошлины может быть разной.

Формы и требования

Так, договоренности между физическими либо юридическими лицами могут выражаться устно. Однако в некоторых случаях они имеют обязательное письменное оформление, предполагающее создание документа. В свою очередь, договор, может требовать:

• регистрации в государственных инстанциях, которые ведут собственные реестры;
• обязательного заверения в нотариальном порядке;
• непосредственно самого факта договоренности участников сделки по основным вопросам.

Следует отметить, что вариант с нотариальным удостоверением в большинстве случаев является обязательным требованием. Однако в определенных случаях закон называет подобный способ оформления желательным либо оставляет выбор за сторонами.

Таким образом, гражданам не запрещается обращаться в нотариальную контору в тех ситуациях, когда подобное удостоверение не является для них обязательным, а выступает исключительно желанием оформить свои правоотношения именно так.

В этом заключается основное отличие от обязанности регистрировать договоры. Ведь органы юстиции принимают заявления только тогда, когда относительно конкретной сделки в законе прямо указано то, что ее необходимо оформить соответствующим образом. О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации с 2017 года в соответствии с ФЗ, сказано ниже.

Что не регистрируют

Государственной регистрации подлежат:

1. Земли.
2. Недра.
3. Объекты.
4. Жилые и нежилые помещения.
5. Здания и сооружения.
6. Предприятия.
7. Леса и насаждения.
8. Кондоминиумам – совместное владение имуществом.

Сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, должна быть правильно заключена. По ст. 13 ФЗ об оформлении недвижимости процедура проводится на основе следующих этапов:

1. Подача документации в регистрационную службу. Это может быть территориальное подразделение. Потребуется заявление, паспорт, заверенная доверенность (если оформление происходит доверенным лицом). Перечень документов может изменяться на основе условий регистрации и прочих параметров.
2. Проверка законности и выполнение правовой экспертизы документов.
3. Определение факта отсутствия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, а также оснований, из-за которых регистрация была бы прекращена.
4. Данные вносятся в ЕГРП. В этом ресурсе есть информация о правах на недвижимость.
5. Оформление правоустанавливающей документации и предоставление удостоверений, свидетельствовавших, что регистрация была выполнена.

Предлагаем ознакомиться: Договор залога прав аренды земельного участка

Регистрация недвижимости обычно осуществляется в течение месяца. Следует учитывать, что может быть отказ от государственной регистрации по причине:

1. Предоставления ложной информации.
2. Неправильного оформления документов и предоставления не всех документов.
3. Появления сомнений в подлинности документации.
4. Наличия запрета относительно объекта.

Но как это сделать? Куда обращаться за помощью? Ответить однозначно не выйдет. Ведь в России сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации, обрабатываются разными органами.

Например, можно обратиться к помощи портала «Госуслуги», но в реальной жизни такой вариант почти не встречается. Основная масса населения работает с Росреестром, кадастровыми палатами или с многофункциональными центрами. Регистрацию проводят организации типа «Мои документы». Больше никаких мест реализации задумки нет.

Далее мы познакомимся с некоторыми распространенными операциями с недвижимостью, которые в России с недавних пор не должны проходить обязательную регистрацию в Госреестре.

Сюда можно отнести:

• куплю-продажу недвижимости;
• вступление в наследство;
• оформление завещания;
• передачу по дарственным;
• ренту с передачей недвижимости под залог ренты.

Также нет необходимости в регистрации выделения или переоформления долей в недвижимости.

Регистрация права собственности на квартиру и помещение

Государственная регистрация в отношении жилых объектов (квартир и комнат) осуществляются по общим правилам, регламентированным Федеральным законом № 218-ФЗ.

В ст. 16 ЖК РФ определено понятие указанных объектов недвижимости:

• квартира – обособленный объект, входящий в состав дома, состоящий из одной или нескольких комнат и обладающий прямым доступом к местам общего пользования;
• комната – часть жилого дома или квартиры.

Права на указанные объекты подлежат регистрации по следующим основаниям:

• возникновение права на квартиру или комнату в результате ввода жилого объекта в эксплуатацию в составе дома;
• возникновение права собственности на комнату в результате выдела ее из состава квартиры как самостоятельного объекта недвижимого имущества;
• возникновение права в результате приватизации муниципального жилья;
• переход права в результате совершения гражданской сделки (отчуждение, дарение, мена);
• переход права по итогам наследования или в результате вынесения судебного решения.

Договоры, обязательные к регистрированию

Договор по недвижимости, обязательный к регистрации Среди тех сделок, что должны обязательно быть подтверждены (зарегистрированы) в государственных органах, находится целая группа договоров.

Это те официальные документы, которые имеют отношение к недвижимости и разнообразным операциям с ней.

Где проводится удостоверение?

Такие договоры регистрируются в Росреестре.

Что дает эта процедура?

Регистрация в Росреестре – это обеспечение:

• Правильности составления договора.
• Верности проведенной сделки.
• Отсутствия обмана и махинаций с любой стороны.
• Закрепления законных прав на владение и распоряжение недвижимостью за новым владельцем (владельцами).
• Легитимности вносимых изменений, если подписывались какие-либо дополнительные акты.

Признание сделки недействительной В случае, если такой регистрации не происходит, совершенная сделка считается ничтожной, то есть практически не имеющей юридической силы.

По большому счету, не зарегистрированный, не оплаченный пошлиной контракт (дополнение к контракту) не действителен.

В таких случаях при возникновении разногласий и обращении в суд во внимание этот договор браться не будет. Кроме этого, при составлении соглашений об операциях с недвижимостью обязательно проверяется правильность и точность всех указанных данных

Кроме этого, при составлении соглашений об операциях с недвижимостью обязательно проверяется правильность и точность всех указанных данных.

Именно поэтому договоры с неверным оформлением также не являются действительными. Итак, какие именно операции с недвижимостью подлежат регистрации в обязательном порядке:

• Сделки, ведущие к отчуждению собственности от одного лица и получении прав на нее другим лицом.
• Договоренности в сфере недвижимости, результатом которых не является изменение владельца.
• Дополнения, изменяющие один или несколько пунктов заключенных ранее сделок.
• Смешанные договоры, в которых частично идет речь о недвижимости.

Сделки первой группы делятся в свою очередь на такие виды:

• Договор продажи (купли) единицы недвижимости или какой-то ее части (описан в Гражданском Кодексе РФ, в статье двести пятьдесят первой, а также в пятьсот пятьдесят восьмой, в части первой).
• Соглашения об обмене недвижимых объектов и их составляющих (ст. №№ 567, часть 2, 251).
• Договоры, передающие объекты в дар (данный процесс описывается в третьем пункте пятьсот семьдесят четвертой статьи Гражданского Кодекса).
• Соглашения, которые предполагают передачу прав владения второму лицу в качестве пожертвования (норма регулируется ст. № 582).
• Договор ренты, в том числе пожизненного содержания иждивенца (об этом сказано в ст. №№ 584 и 601).
• Соглашение по аренде с дальнейшим выкупом (шестьсот двадцать четвертая статья).
• В случае продажи нежилых зданий, как имущественного комплекса, обязательно придерживаться ст. пятьсот шестидесятой.

Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2020 году? Любая сделка, которая касается недвижимости и прав на нее, должна оформляться в государственных органах.

В ГК ПРЕДУСМОТРЕНЫ СЛЕДУЮЩИЕ СДЕЛКИ С ОТЧУЖДЕНИЕМ, КОТОРЫЕ ТРЕБУЮТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ:

• договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК);
• соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;
• договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности;
• договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);
• договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК) и отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и п. 6 ст. 582 ГК);
• договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
• договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК).

При этом, как отмечено в п. 14 вышеупомянутого информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г., предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Этот тезис проиллюстрирован следующим примером.

Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован, и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

Документы для регистрации права собственности на квартиру

Для регистрации права собственности необходимы правоустанавливающие документы и кадастровый и технический паспорта квартиры.

Документы для регистрации при договоре дарения или купли-продажи:

• чек, подтверждающий оплату госпошлины;

• соответствующий договор в 2 экземплярах;

• паспорта заявителей или представителей;

• если регистрация через представителя, нужна доверенность;

• заявление о регистрации права (от человека, которому дарят имущество, или покупателя);

• заявление о регистрации перехода права (от человека, который дарит или продает имущество);

• документ, который подтвердит право собственности того, кто дарит или продает имущество;

• при необходимости согласие собственника государственного, муниципального имущества; 

• если у супруга нет прав на имущество, нужен документ для подтверждения (например, брачный договор, решение суда);

• если собственников несколько, нужно их нотариально заверенное согласие на продажу или передачу по договору дарения;

• если кто-то из собственников недееспособен или не достиг 14 лет, необходимо разрешение органа опеки и попечительства;

• если была перепланировка помещения:

  • заявление о государственном кадастровом учете изменений, подписанное собственником;

  • технический паспорт квартиры из Бюро технической инвентаризации (БТИ);

• если есть ипотека:

  • любой стороной заполняется заявление о регистрации ипотеки;

  • закладная и те документы, которые перечислены в закладной в качестве приложений;

• если одна из сторон – юридическое лицо:

  • документ для подтверждения полномочий представителя юрлица;

  • учредительные документы.

Регистрация прав собственности осуществляется только на готовую квартиру на первичном или вторичном рынке. На первичном рынке, когда дом сдан, пакет документов обычно формирует застройщик. Регистрацией прав собственности на новые квартиры может заниматься застройщик или покупатель.

На квартиру в строящемся доме может быть только регистрация прав требования. Регистрируется при оформлении договора долевого участия ДДУ или договора уступки прав требования по ДДУ. Этим занимается застройщик или дольщик.

Документы для регистрации при вступлении в наследство:

• чек, подтверждающий оплату госпошлины;

• заявление о регистрации права;

• паспорт заявителя или его представителя;

• если регистрация происходит через представителя, нужна доверенность;

• свидетельство о праве на наследство;

• если имеется, приложить соглашение о разделе наследства в 2 экземплярах;

• если одна из сторон – юридическое лицо:

  • документ, подтверждающий полномочия представителя юрлица;

  • учредительные документы.

Росреестр может бесплатно уведомлять о результатах регистрационных действий (о возврате документов без рассмотрения, отказе, приостановлении или завершении регистрации). Для этого укажите в заявлении о регистрации электронную почту или номер мобильного. Прочие образцы документов можно посмотреть здесь.

Виды сделок, подлежащих государственной регистрации

Все сделки, которые обязательно должны пройти процедуру государственной регистрации, можно разделить на несколько групп.

В первую очередь это сделки по переходу прав на имущество. В основном такими сделками являются сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, самый распространенный пример — это купля-продажа недвижимости.

В случае совершения сделки по отчуждению имущества совершаются сразу два действия. В данном случае регистрирующий орган удостоверяет своей печатью сам договор, этим действием происходит регистрация непосредственно заключенной сделки. После этого новому собственнику выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности, таким образом, происходит регистрация перехода права собственности на имущество.

Самым ярким и широко распространенным примером таких сделок можно назвать сделки по купле-продаже недвижимости или предприятия как имущественного комплекса.

Ко второй группе можно отнести сделки, которые не влекут за собой переход права собственности от одного лица к другому. В основе таких сделок лежит передача прав владения и пользования имуществом, но собственник остается прежним. К таким сделкам можно отнести договоры аренды недвижимого имущества, заключенные сроком более чем на 1 год, залога недвижимости, участия в долевом строительстве. При заключении таких сделок регистрирующий орган совершает только одно действие – государственную регистрацию самой сделки.

К третьей группе относятся сделки, которые изменяют условия ранее заключенных сделок. В соответствии с законодательством, все изменения, вносимые в сделки, должны совершаться в той же форме, что и сама первоначальная сделка. Таким образом, если изменения вносятся в сделку, прошедшую процедуру государственной регистрации, то и изменение условий возможно так же с соблюдением процедуры государственной регистрации. В качестве примера можно назвать дополнительное соглашение к ранее заключенному договору, отказ одаряемого от приема имущества в дар, перевод долга по сделке, подлежащей государственной регистрации. В этом случае заключенные дополнительные соглашения подлежат той же процедуре государственной регистрации, что и первоначальная сделка.

В последнюю группу стоит отнести договоры, которые содержат только отдельные моменты, подлежащие регистрации. В качестве примера можно рассмотреть договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, в котором содержатся элементы перевода долга и уступки права требования. С точки зрения закона РФ, если сделка не подлежит государственной регистрации, но содержит отдельные условия, которые должны быть зарегистрированы, то без процедуры государственной регистрации такой договор не будет иметь силу.

Общие аспекты

Свидетельства о регистрации в отношении недвижимости в 2018 году больше не выдают. Теперь данный документ существует исключительно в электронном виде.

Ныне право собственности удостоверяется только выпиской из ЕГРН. Отмена «розовых» свидетельств о госрегистрации вызвала тревогу у многих собственников.

Но в действительности опасения носят чисто психологический характер. Люди просто привыкли к гербовым бумагам с печатями, подтверждавшим право собственности.

Долгие годы правомочность подтверждалась бумажными документами, и граждане не представляли себе, как можно обойтись без «бумажек». Как теперь доказывать свои права? Но для паники повода нет.

В действительности прежние свидетельства и раньше не считались юридическим доказательством права собственности. Бумажный документ может быть не актуальным на момент сделки.

Потому и раньше, как и сейчас, перед заключением сделки желательно было заказать выписку из ЕГРП (ЕГРН).

Потому отмена свидетельств фактически ничего не изменила. Можно сказать, что поменялась лишь форма правоподтверждающего документа.

Что это такое

Также регистрируется ограничение права или возникающее обременение недвижимости.

После того как функции БТИ были переданы Росреестру записи о госрегистрации стали вноситься в Единый реестр прав.

За счет того, что два основных реестра велись параллельно, но обособленно, часто возникали путаницы. Нередко возникала ситуация, когда объект числился в одной базе, но отсутствовал в другой.

По этой причине был образован Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), объединивший ЕГРП с ГКН.

На данное время только наличие записи в ЕГРН выступает доказательством действительного существования официально зарегистрированного, а значит официального, права собственности определенного лица на конкретный объект.

Назначение документа

Выписка из ЕГРН ни в коей мере не изменила процесс регистрации в отношении сделок с недвижимостью. Ее и ранее запрашивали риэлторы и более-менее осведомленные покупатели квартир.

Документ становился подтверждением юридической чистоты квартиры, поскольку содержал актуальную информацию.

В целом выписка это скорее «средство успокоения», поскольку документ это правоподтверждающий, но не правоустанавливающий.

Основанием для появления права, как и прежде, выступают документы правоустанавливающие. Таким образом, выписка из ЕГРН это документ сугубо добровольный.

Получать его просто, чтобы документ был, нет необходимости, если право собственности прошло госрегистрацию.

Что же стало причиной отмены свидетельства? Цель в повышении правовой защиты собственников при заключении сделок.

Теперь в преддверии сделки можно получит актуальные сведения и тем самым исключить двойные продажи или же применение поддельных свидетельств.

Большинство граждан считали свидетельство исчерпывающим документом. В итоге приобретали недвижимость с обременением, а порой и вовсе, принадлежащую иному собственнику.

Законодательная база

Свидетельство о регистрации права было замещено выпиской из ЕГРП. Отныне при замене собственника свидетельство не выдается.

Согласно этому нормативному положению ЕГРП заменяется ЕГРН и соответственно подтверждением прав становится выписка из ЕГРН.

Основополагающая суть всех этих документов – свидетельства и выписок – одинакова. Они подтверждают действительное наличие официально зарегистрированного права собственности на недвижимость.

Но последняя редакция правоподтверждающего документа, в частности выписка из ЕГРН, является наиболее полной.

Помимо сведений о собственнике и основании возникновения права в выписке присутствуют и иные значимые данные.

Регистрация недвижимости

Для проведения регистрации недвижимости участники сделки или лица, оформляющие права на вновь созданный объект, должны обратиться в один из органов, указанных в Федеральном законе № 218-ФЗ:

• территориальные учреждения Росреестра;
• Многофункциональный центр;
• представление документов должностным лицам Росреестра в ходе выездного приема.

Вне зависимости от способа подачи заявления, непосредственные действия по регистрации имеют право осуществлять только должностные лица Росреестра.

Регистрация в Москве

В Москве в состав органов, принимающих участие в регистрационной процедуре, входят:

• Управление Росреестра по Москве, в том числе в лице территориальных отделов;
• филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве;
• система Многофункциональных центров.

Контактную информацию об адресах и порядке приема указанных органов можно найти на соответствующем разделе сайте Росреестра по адресу: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/upravlenie-rosreestra-po-moskve/

Регистрация в Санкт-Петербурге

Для Санкт-Петербурга перечень органов, принимающих документы для проведения регистрационных действий, определяется аналогичным образом:

• Управление Росреестра по Санкт-Петербургу;
• филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу;
• система Многофункциональных центров.

Информация о составе предоставляемых услуг по регистрации недвижимости в Санкт-Петербурге доступна по адресу: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/upravlenie-rosreestra-po-sankt-peterburgu/

Регистрация в областях

Аналогичная система органов создана в каждом субъекте РФ, при этом сеть Многофункциональных центров в настоящее время доступна для граждан практически каждого районного центра страны. Найти необходимую информацию о порядке обращения, необходимых документах или требуемых госпошлин можно найти на официальном портале госуслуг либо на сайте Росреестра.