Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Как составить такое соглашение

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Итак, что должно быть обозначено в соглашении:

1. Название и номер документа («Соглашение»).
2. Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
3. Реквизиты расторгаемого контракта.
4. Место и дата составления и подписания соглашения.
5. Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
6. Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
7. После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
8. Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
9. Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
10. Реквизиты и подписи сторон.

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

Образец соглашения

Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года

г. Ижевск

«21» октября 2020 года

ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

1. Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
3. В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
4. Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
5. Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Реквизиты Сторон:

Арендодатель	Арендатор
ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363	ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234

Подписи Сторон:

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

Законодательное регулирование вопроса

Необходимость расторгнуть соглашение об аренде недвижимости может возникнуть у любого участника правоотношений. Причины такого поведения могут быть абсолютно разными. Но вне зависимости от обстоятельств, стороны должны руководствоваться установленными нормами гражданского законодательства. Знание своих прерогатив и обязательств поспособствует избежать конфликтов и недопонимания между участниками.

ВАЖНО !!! Лучшим из вариантов является фиксирование в самом тексте заключаемого документа всех нюансов относительно ситуации досрочного расторжения. Так, по инициативе арендодателя ГК РФ в статье 619 предусматривает легальные основания прекращения действия соглашения, а следующая статья прописывает возможности другой стороны

Так, по инициативе арендодателя ГК РФ в статье 619 предусматривает легальные основания прекращения действия соглашения, а следующая статья прописывает возможности другой стороны.

Таблица проиллюстрирует прерогативы участников отношений:

Основания прекращения для арендодателя	Причины расторжения для арендатора
Съемщик пользуется предоставленным имуществом не по целевому использованию или производит его порчу. Решетников сдал в пользование молодой семье двухкомнатную квартиру с вновь сделанным ремонтом. Маленький ребенок изрисовал дорогие обои, родители обязались осуществить ремонт за свой счет в течение двух месяцев, но этого не произошло. Соглашение было аннулировано	Имущество для пользования не предоставлено. Владелец жилплощади по договору обязан был к моменту заселения установить газовую плиту и привезти холодильник, но этого сделано не было. Жильцы готовили пищу месяц на электроплитке, приобрели морозильную камеру. Но в итоге нашли жилье с лучшими условиями и съехали по причине отсутствия плиты
Ухудшает состояние имущества. Заселив жильцов в полностью обставленную квартиру спустя месяц, хозяин обнаружил кухонный гарнитур с побитыми стеклами. Мужчина предложил им съехать	Переданное в эксплуатацию обладает существенными недостатками, препятствующими нормальному использованию. Осматривая помещение потенциальный наниматель не смог заметить работающего через раз сливного бачка и неправильной работы смесителей (горячая вода в душе резко становится холодной). После вселения молодой человек предложил поменять все за свой счет, но чтобы понесенные расходы вошли в следующую оплату. Владелец не согласился, обвиняя в поломке жильца
Больше двух раз просрочивает ежемесячный платеж. На протяжении полугода семья не оплачивала плату за пользование домом. Владельцу это надоело и он попросил освободить помещение	Проведение генерального ремонта, являющегося обязательством собственника, не производится. Сдав жилье с осыпающимся потолком, отклеивающимися обоями и довольно плохой сантехникой владелец обязался устранить недостатки на протяжении двух месяцев с помощью жильцов. Однако ремонта квартиранты так и не дождались
Не осуществляет капитального ремонта, если это предусмотрено договором. Уехав в Италию на постоянное место проживания, Голубевы сдали в аренду трехкомнатный дом в России с обязательством проведения текущего и генерального ремонтов жильцами. Приехав через 10 лет они ужаснулись ветхостью жилья и решили продать недвижимость, но больше не давать в эксплуатацию	В силу непредвиденных и не зависящих от воли сторон обстоятельств имущество престанет быть пригодным для эксплуатации. Квартиросъемщик уехал с семьей на отдых. Приехав они уже не смогли проживать в арендуемом жилье, поскольку на момент их отсутствия по вине соседки произошел пожар и пламя перекинулось на квартиру. Большая часть имущества сгорела

ВНИМАНИЕ !!! Чтобы расторгнуть соглашение владельцу необходимо сообщить о своем намерении жильцам в разумный период, обычно за 30 дней до предполагаемого выезда. Для ликвидации соглашения арендатором последнему нужно будет обращаться в суд

Для ликвидации соглашения арендатором последнему нужно будет обращаться в суд.

Установленные в кодексе основания не считаются исчерпывающими. Каждый договор может дополнить их список.

Расторжение договора в судебном порядке

Мероприятие по расторжению досрочно состоит из нескольких этапов:

1. Передача арендатору предупреждения, вынесенного в письменном виде, о необходимости исполнения требуемого в разумное время.
2. Передача предложения расторгнуть отношения из-за неисполнения арендатором требований, которые прописаны в предупреждении.

Арендодатель обязан следовать внесудебному урегулированию спорного вопроса. Если адресат претензии не ответит в срок, который указан в ней, арендодатель вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию. Если срок не прописан, то он равен 30 дням.

Основания для расторжения договора найма через суд

Как расторгнуть договор аренды квартиры? Арендодатель для расторжения сотрудничества в досрочном порядке должен иметь на это законные основания. Чаще всего ими выступают:

• сторона договора не платит за квартиру (платежи не поступают три месяца подряд);
• арендатор нарушает правила пользования жильем, ухудшая его;
• арендатор причиняет ущерб квартире.

Неуплата нанимателем пользования помещением

В договоре указана обязанность арендатора оплачивать за предоставленное помещение. Поэтому если арендатор игнорирует это правило, арендодатель может направить ему претензию. Если ответ не следует, то жильцов можно выселить.

Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением

Шумные арендаторы не нужны собственникам квартир. На них обычно жалуются соседи. Жалобы поступают участковому, который вызывает на разговор владельцев сдаваемой квартиры. К нарушению правил проживания относится, например, громкая музыка после 22:00.

Непригодность для проживания

Жилое помещение должно быть пригодным для того, чтобы постоянно в нем проживать. Такое основание может возникнуть, если дом был признан аварийным по постановлению местных органов власти.

Составление искового заявления

Арендодатель пишет иск в суд только после того, как составит претензию в сторону арендатора. В ней он потребует расторгнуть отношения. Если он не получит ответ от жильца в срок, указанный в претензии или в срок 30 дней, то может обратиться в судебный орган. Он пишет исковое заявление, ориентируясь на ст. 131 ГПК РФ.

Информация, которую нужно указать в исковом заявлении

Расторжение договоров аренды жилого помещения происходит через суд. В иске содержится следующая информация:

• данные сторон (истец, ответчик);
• требования;
• причины расторжения с указанием на НПА;
• опись прилагаемых документов.

Последствия расторжения договора аренды

После вынесения судом положительного решения договорные отношения заканчиваются. Но не всегда возвращается предмет аренды. Поэтому при предъявлении иска в нем необходимо подать два требования одновременно: расторгнуть договор и возвратить предмет арендного соглашения.

Если арендатор беспрекословно выполняет решение, вынесенное не в его пользу, то он возвращает квартиру. Стороны ратифицируют акт приема-передачи.

Если арендодатель увидел, что квартира находится в худшем положении, чем раньше, до сдачи, он вправе требовать от нанимателя компенсацию.

Арендодатель может по желанию осуществить расторжение договора найма жилого помещения досрочно. При условии, что его пункты нарушаются нанимателем. Решать спорный вопрос, связанный с окончанием сотрудничества между сторонами, вправе суд. Как только его решение вступит в законную силу, отношения между нанимателем и арендодателем прекращаются. Исключения составляют ситуации, когда необходимо исполнить обязательства по погашению задолженности перед собственником, связанной с уплатой арендных платежей.

Одностороннее прекращение договора аренды арендатором

Рекомендуем прочитать:
Сдача жилья (квартиры) в аренду - особенности налогообложения

Непосредственно правовое обоснование расторжения договоров, касающихся аренды имущества и прав на прекращение исполнения обязательств со стороны арендатора, предоставляется в ст. 620 ГК РФ, которая однозначно регламентирует ситуации, в которых он может прекратить исполнять свои обязательства по заключенной сделке. К таковым случаям относится:

• Создание препятствий или непредоставление доступа к арендованному в соответствии с договором имуществу;
• Наличие у арендуемого имущества существенных недостатков, которые не были оговорены изначально в условиях заключенного договора и о которых было неизвестно арендатору;
• Арендодатель отказывается от проведения капитального ремонта и обслуживания имущества в соответствии с положениями договора и в установленные в нём сроки, либо в разумные сроки при их отсутствии;
• В случае, если арендуемое имущество придёт в негодность или значительно изменит свои качества по причине наступления событий, непредвиденных арендатором и произошедших без его участия или вины.

Важный факт

В вышеперечисленных случаях арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд и без уведомления арендодателя. В то же самое время, судебное рассмотрение возникающих споров между сторонами возможно по инициативе любой из сторон в случае подобного прекращения взаимных обязательств и прав.

Процедура расторжения договора найма жилого помещения

Порядок расторжения договора аренды определен нормами гражданского законодательства. Согласно Кодексу, процедура прекращения таких правоотношений включает пять этапов:

1. Письменное уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор аренды.
2. Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны.
3. Составление мирового соглашения.
4. Прием жилого помещения.
5. Вынесение судебного решения (используется, если в добровольном порядке решить вопрос не удалось).

Уведомление ответчика о расторжении договора

В письменной претензии должен содержаться перечень имеющихся проблем и требование о прекращении нарушений, выявленных арендатором, с указанием срока их ликвидации.

На обращении пострадавшей стороны должна быть подпись лица, принявшего заявление (если оно было вручено лично). Если оно отправлялось почтой (заказным письмом), необходимо получить уведомление о получении документа второй стороной.

В дальнейшем это будет считаться подтверждением уведомления виновной стороны о попытке расторгнуть договор по уважительным причинам (в случае судебного разбирательства).

Если расторгнуть арендное соглашение хочет арендатор, уведомлять хозяина недвижимого объекта о переезде квартиранта необходимо за три месяца. Лучше всего это сделать в письменной форме, чтобы в дальнейшем доказать в суде о своевременном уведомлении второй стороны.

Согласно нормам действующего законодательства, если арендатор своевременно не уведомил хозяина квартиры, при досрочном выселении он обязан оплачивать аренду до момента заселения новых жильцов.

Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны

Законодательством не установлен единый период времени, в течение которого сторона ответчика должна направить ответ на жалобу в письменном виде. Для этого используется понятие разумного срока.

В этот период времени входит срок, достаточный для совершения следующих действий:

• поиска других жильцов;
• устранения выявленных арендатором нарушений.

Составление мирового соглашения

Даже в случае, когда инициатором прекращения договорных отношений выступает только одна сторона, можно уладить вопрос в досудебном порядке. Для этого необходим составить мировое соглашение.

В документе можно указать один из перечисленных пунктов:

1. Бумага, включающая устранение имеющихся недостатков с указанием сроков их исправления.
2. Соглашение о расторжении договора.

Прием жилого помещения

При выселении необходимо составлять акт приема-передачи, в котором необходимо перечислить следующие реквизиты:

• личные сведения об участниках правоотношений;
• место и дата составления акта;
• составление подробного описания жилого помещения, передаваемого владельцу (адрес местоположения);
• перечень претензий;
• порядок аннулирования выявленных дефектов;
• порядок расчетов при невозможности устранения недостатков.

Если претензий к принимаемому имуществу нет, об этом необходимо делать соответствующую пометку в акте. Это защитит стороны от дальнейших претензий со стороны друг друга.

Вынесение судебного решения

По нормам гражданского процессуального законодательства, исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Если иск подается в отношении гражданина, место рассмотрения дела устанавливается по месту временной или постоянной прописки виновного лица.

Если одна из сторон в деле — лицо, занимающееся индивидуальным предпринимательством, или организация, дело рассматривается арбитражным судом. В этом случае место подачи иска определяется по месту нахождения юридического лица или местом регистрации бизнесмена.

Когда составляется уведомление?

Документ изготавливается на фирменном бланке организации. В нашем примере заявитель – частное лицо. И в этом случае указываем, от чьего имени составлен документ. Далее – текст, состоящий из преамбулы (когда, кем и какой договор был заключен), основной (причина расторжения) и заключительной (дата, с которой договор считается расторгнутым). Уведомление может содержать приложения. И обязательно укажите дату и подпись заявителя.

Направить уведомление необходимо на адрес контрагента, указанный в договоре, или в соответствии с разделом такого договора, посвященного досудебному порядку урегулирования споров. Не рекомендуем ограничиваться исключительно электронной почтой. Если подача иска очевидна, направьте уведомление о расторжении договора заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Причин принятия подобного решения может быть множество. Это и различные изменения на рынке, делающие сотрудничество невыгодным, и нарушение одной из сторон условий сделки, и многое другое.

Бывают случаи, когда обе стороны стремятся к расторжению договора досрочно, либо одной из них безразличен разрыв договорных отношений с другой. Например, одна из компаний утратила возможность поставлять оговоренное сырье, а вторая утратила в нем потребность. Либо одна компания желает прекратить выполнение своих обязательств, а вторая имеет массу предложений о выполнении тех же функций по более выгодным расценкам.

В этом случае документ расторгается по соглашению сторон. Оно становится неотъемлемой частью самого договора и прекращает его действие. Уведомление в этом случае не требуется.

Чаще происходят ситуации, когда один субъект хозяйствования не желает либо не может дальше исполнять свои обязательства, а второй ожидает и желает их дальнейшего исполнения. Тогда договоры приходится расторгать в одностороннем порядке.

Обратите внимание!

Если такие причины вам отыскать не удалось, следует добиваться расторжения по соглашению сторон либо продолжать исполнение обязательств. В противном случае вас ожидают неприятные последствия за нарушение условий сделки.

Иногда документ удается расторгнуть в суде по иным обстоятельствам.

Как правильно расторгнуть договор аренды

На практике часто происходит смешение понятий «аренда» и «найм», однако на самом деле граница между ними очень четкая:

1. Аренда – это использование в течение определенного времени и на определенных условиях нежилого помещения (для коммерческих целей): аренда магазина, автостоянки, бассейна и т.п. В этом случае составляется договор аренды, который могут подписать 2 фирмы либо фирма и частное лицо (например, гражданин предоставляет территорию квартиры для аренды офиса). В этом случае стороны сделки называются арендодатель и арендатор.
2. Найм – это использование для проживания жилого помещения (квартиры, дома, апартаментов). В этом случае подписывается договор найма (между двумя физическими лицами). Стороны сделки – наймодатель и наниматель.

С юридической точки зрения сделки найма и аренды похожи, но не равнозначны – в каждом случае будут свои особенности.

Причины расторжения, если инициатор — арендодатель

Договор аренды участка земли расторгается в принудительном порядке по желанию арендодателя по следующим причинам:

• отсутствие или задержка платы за аренду как минимум 2 раза подряд;
• использование земли не по назначению, возможно, с нанесением вреда окружающей среде;
• порча участков;
• непроведение необходимых и обязательных действий по улучшению качества земель – охрана почв, рекультивация;
• отсутствие подготовки участков к целевому использованию;
• неиспользование земли по назначению в течение трехлетнего срока (речь идет об участках для с/х и строительных целей);
• самовольное возведение построек на участке;
• изъятие наделов в государственных целях.

Помимо указанных причин, стороны могут прописать дополнительные непосредственно в договоре аренды.

Порядок действий по инициативе арендатора

Законодательство РФ позволяет инициировать процедуру расторжения арендатору. Если второй участник сделки нарушает положения договора аренды, предоставляет землю в ненадлежащем виде, создает препятствия для целевого использования наделов, то арендатор вправе потребовать прекратить отношения.

Арендатору следует действовать в соответствии с нормами законодательства, заранее уведомив арендодателя о своих намерениях в письменном виде с указанием обоснования.

В целом, порядок действий арендатора следующий:

1. Выявление обоснованных причин для расторжения договора аренды.
2. Направление арендодателю письменного предупреждения о желании расторгнуть соглашение.
3. Получение письменного ответа от арендодателя в течение 30-ти дней.
4. В зависимости от ответной реакции арендодателя либо заключается двустороннее соглашение о расторжении, либо инициируется судебное разбирательство.

Причины расторжения, если инициатор – арендатор

Арендатор земельного участка вправе потребовать расторгнуть арендный договор при наличии причин:

• владелец не предоставил земельный участок для пользования в обозначенный срок;
• арендодатель создает препятствия для пользования землей;
• состояние участка не соответствует условиям, оговоренным в договоре аренды, земля обладает не выявленными ранее недостатками;
• землю нельзя использовать по целевому назначению в силу различных причин, ранее скрытых от арендатора.

Представленный список не закрытый и может быть дополнен. Соглашение об аренде земли может содержать дополнительные причины для его завершения в досрочном порядке по инициативе одного из участников.

В целом, все причины для прекращения договора аренды сводятся к несоблюдению арендодателем договорных условий и невыполнению прописанных обязательств.

Необходимые документы

Для осуществления процедуры прекращения аренды следует собрать определенные пакет документов.

Инфо

С их перечнем вы можете ознакомиться в статье №622 ГК РФ.

После прекращения действия соглашения происходит передача жилой площади её владельцу. Этот процесс обязательно должен быть подкреплен документально, поэтому составляется акт приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.

В данном документе обязательно должны быть отражены:

• Состояние имущества;
• Сроки возврата жилой площади.

Стоит отметить, что этот документ должен быть составлен максимально подробно. Это поможет избежать спорных ситуаций. При рассмотрении заявления о расторжении в суде кроме акта приема-передачи, паспорта и копии договора также понадобится соглашение о досрочном прекращении арендного договора. Этот документ позволит намного ускорить прекращение аренды.

Образец уведомления

Как уже было отмечено, если одна из сторон хочет прекратить свои арендные отношения, то она обязана направить уведомление. В действующем законодательстве не утверждена точная форма такого документа. Поэтому он составляется в произвольном виде, но с соблюдением общепринятых правил.

По инициативе арендатора в связи с коронавирусом

Если основанием для расторжения договора аренды (по инициативе арендатора) послужила тяжелая обстановка, вызванная коронавирусной инфекцией, то уведомление будет включать следующие пункты:

1. Шапка документа – тут прописываются данные обеих сторон. Если это две организации, то указывается полное название каждой и ФИО руководителей.
2. Название бумаги – здесь используется следующая формулировка «Уведомление об отказе от договора аренды недвижимого имущества».
3. Регистрационные данные документа (номер и дата).
4. Основная часть – в этом разделе последовательно указывается следующая информация:

• ссылка на п. 2 ст. 610 ГК РФ и договор (прописываются его реквизиты)
• имена/названия обеих сторон (арендатора и арендодателя)
• заявление об одностороннем отказе от договора с указанием конкретной даты, начиная с которой он перестанет действовать
• причина расторжения – в конкретном примере можно использовать следующую формулировку: «в связи с невозможностью своевременного внесения арендной платы по причине сложного финансового положения, вызванного развитием коронавирусной инфекции»

1. В конце документа арендатор должен поставить свою подпись.

Независимо от того, кто является инициатором расторжения договора аренды, в уведомлении обязательно должна также стоять подпись второй стороны. Она выступает подтверждением того, что адресат ознакомился с содержанием документа.

Для наглядности можно привести конкретный пример уведомления от арендатора о расторжении договора аренды:

От арендодателя в связи с неоплатой

Если инициатором расторжения арендных отношений выступает сам владелец имущества, то в этом случае содержание уведомления несколько изменится.

Его структура будет включать в себя следующие пункты:

1. «Шапка» документа – указываются данные обеих сторон.
2. Название – можно использовать формулировку, приведенную в предыдущем пункте.
3. Регистрационные данные документа.
4. Основная часть – включать она будет в себя следующую информацию, которая должна быть изложена в последовательном порядке:

• сообщение о прекращении действия договора аренды (дата и номер) с указанием полных сведений о каждой стороне. К примеру, если это юридические лица, то прописывается название компании, ФИО ее руководителя и статус, присвоенный в рамках договорных отношений («Арендатор»/«Арендодатель»)
• причина расторжения договора – в конкретном примере может звучать следующим образом: «в связи с неоплатой в течение 2 месяцев арендного платежа, предусмотренного условиями договора»,
• срок прекращения арендных отношений – указывается точное число, месяц и год
• просьба передать имущество (до наступления дня окончания действия договора аренды) в состоянии, которое оно имело при первоначальном получении по акту приема-передачи
• сообщение о том, что если арендатор до указанного времени не заберет свои вещи, владелец имущества вправе переместить их в другое место. При этом он не будет нести ответственность за их сохранность

Примерное содержание уведомления от арендодателя можно увидеть в примере, приведенном ниже:

1. Подпись арендодателя.

Дополнительно стоит отметить, что если арендатор не вносит плату за использование имущества, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора через суд (ст. 619 ГК РФ). Но в этом случае необходимо выполнить следующее условие – в адрес нарушителя должно быть направлено письменное предупреждение о внесении арендной платы в разумный срок.