Как продать квартиру в собственности менее 3 лет без налога

Нюансы при продаже доли квартиры ↑

При условии, что квартира находится в долевой собственности, сумма налога при продаже будет исчисляться с учетом всех владельцев.

Каждый должен будет уплатить 13 процентов от своего дохода. За ребенка родители должны будут перечислить налог на общих основаниях.

При согласии всех собственников продать долевую недвижимость процедура не имеет сложностей:

1. Может быть оформлен договор о продаже объекта с множественностью сторон (продавцов);
2. Оформляются договора каждым владельцем, и покупатель выкупает у каждого лица его долю.

Первый вариант подойдет тем, кто недалеко живет (от сособственника). Второй способ удобен покупателю, если владельцы не желают оформить доверенность на одного владельца или не желают поддерживать общение друг с другом.

Собственники долей квартиры могут так же претендовать на вычет, так же обязуются оплачивать налог при получении прибыли от продажи, как и остальные лица. Лимит вычета – 1 000 000 на объект (а не на собственника).

То есть, если владельца 2, то сумма имущественного вычета будет разделена согласно долям (например, по 500 тыс. руб.). Аналогично осуществляются расчет и сумм налога, что подлежат уплате.

При условии, что продано долю квартиры за 1 000 000 руб. (используется отдельный договор продажи), обязательства уплаты налогов не будет.

Собственнику только нужно будет предоставить декларацию для получения имущественного вычета.

Декларация – справка, с подготовкой которой не возникнет сложностей, если знать все нюансы и подводные камни.

Будьте внимательны при оформлении и ориентируйтесь на образец, тогда у налоговой инстанции не возникнет к вам лишних вопросов.

Заполнение страницы, обозначенной Д1

Всем налогоплательщикам, претендующим на возмещение налога за квартиру, рекомендуем уделить особое внимание оформлению страницы Д1. Этот лист состоит из двух пунктов, которые в свою очередь разбиты на подпункты и требуют внесения следующих сведений:

• Кодов.
  В первую очередь нужно написать код наименования недвижимости. В ситуации приобретения квартиры это цифра два. Затем необходимо проставить признак налогоплательщика. Например, если претендент на вычет является владельцем жилья, то это код 01. И последний код – это числовой шифр региона, который можно найти в специальном справочнике;
• Дополнительных данных.
  В эту категорию входит вид собственности на квартиру, а также отметка о том, по какому из пунктов статьи номер 220 (Налоговый Кодекс Российской Федерации) заявлено уменьшение налогооблагаемой базы. Касательно типа собственности, то в этой ячейке нужно отметить, принадлежит ли квартира лично налогоплательщику, его несовершеннолетнему ребенку или же вообще находится в долевом или совместном владении;
• Месторасположения квартиры.
  В бланке декларации нужно обязательно написать координаты нахождения купленного имущественного объекта. Начинать стоит с указания района, затем города и населенного пункта, а потом уже вносить название и номер улицы, и только потом переходить к проставлению номера квартиры;
• Даты получения права собственности.
  Физическому лицу нужно будет взять имеющееся у него право на собственность квартирой, посмотреть дату его выдачи и перенести ее в нужном формате (день, месяц, год) в форму 3-НДФЛ;
• Доли.
  Поскольку в некоторых случаях на недвижимость оформляется долевое владение, то налогоплательщику нужно указать, какой именно частью данного объекта он владеет. Если же имущество не принадлежит к долевому типу собственности, то в соответствующем поле (пункт 1.10.) должны стоять прочерки;
• Года получения вычета.
  Поскольку возмещение подоходного налога за покупку жилья зачастую длиться несколько лет, то нужно написать в бланке, начиная с какого года физическое лицо, начало пользоваться сокращением налогооблагаемой базы;
• Суммы расходов.
  Претенденту на имущественную компенсацию в налоговой декларации потребуется отобразить точный (как рубли, так и копейки) размер суммы, который был потрачен на покупку квартиры, но при этом он не должен выходить за рамки предельно допустимого (два миллиона рублей). Если жилье было куплено при помощи займа, то затраты на выплаты по процентам учитывать не нужно;
• Размера дохода, подлежащего снятию НДФЛ.
  Также претенденту на возмещение НДФЛ за квартиру необходимо написать размер налогооблагаемой базы до момента снятия с него подоходного налога, но уже с учетом начисленного вычета;
• Остатка.
  Так как налоговая скидка выдается не вся целиком, а зависит от того, какая сумма была отдана на налоговые взносы заявителем на вычет, то обычно начисление какой-то его части переносится на последующие годы. В связи с этим в ячейке 230 необходимо отметить ту сумму, которая будет выплачена на протяжении новых налоговых периодов.

Как заполнить, если в 2020 году продано жилье в собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец квартиры, ее доли, дома, комнаты должны заполнить такие листы декларации 3-НДФЛ:

• титульный;
• раздел 1;
• раздел 2;
• приложение 1 и расчет к нему;
• приложение 6.

То есть в декларации должны быть оформлены шесть листов. Распечатывать нужно только их, пустые листы подавать не нужно. Каждый лист нужно пронумеровать по порядку, на каждом вверху указывается ИНН физического лица, а внизу — личная подпись и дата ее постановки.

При заполнении на компьютере или вручную нужно придерживаться общих правил оформления деклараций — прочитать правила.

Начать оформление можно с указания сведений о полученном доходе от продажи в приложении 1, далее указать сведения о проданной квартире в расчете к прил. 1 и внести размер имущественного вычета в прил. 6.

На основе введенных данных рассчитывается налог к уплате в разделе 2 и подводятся итоги в разделе 1.

В последнюю очередь заполняется первый титульный лист, где приводятся общие сведения о декларации и декларанте.

Инструкция по заполнению

Ниже в таблице даны пояснения, какие именно строки и поля нужно заполнить при подаче 3-НДФЛ в связи с продажей квартиры:

Поле декларации	Инструкция по заполнению
Титульный лист
№ корректировки	Показывает, в который раз подается декларация в отношении конкретной сделки по продаже квартиры. Если в первый раз – то ставится 0. Если 3-НДФЛ корректируется и подается повторно – то порядковый номер внесения изменений в форму.
Код периода	34 – 12 месяцев.
Год	2020 – год, когда продана квартира.
Код ФНС	Четырехзначный номер отделения налоговой, которая соответствует месту жительства декларанта и куда сдается декларация.
Сведения о продавце квартиры	Код страны – 643 для российских граждан. Категория налогоплательщика – 760 для граждан, получивших доход от продажи имущества. ФИО, сведения о рождении – как в паспорте. Телефон – обязательно действующий. Количество страниц декларации – считается общее число заполненных листов 3-НДФЛ.
Сведения о документе	Обычно в качестве документа выступает паспорт, указывают его реквизиты.
Достоверность…	Если декларацию сдает сам налогоплательщик, то ставится «1», подпись. Если 3-НДФЛ передается через доверенное лицо, то ставится «2», вписывается ФИО доверенного лица, реквизиты доверенности и его подпись.
Раздел 1
010	Если нужно заплатить налог, то ставится «1». Если налог равен нулю из-за применения вычета, то ставится «3».
020	КБК — 182 1 01 02030 01 1000 110.
030	ОКТМО – узнать можно здесь.
040	Налог от продажи квартиры к уплате – если нужно заплатить. Если не нужно, то ставится 0.
Раздел 2
001	13 процентов – ставка, по которой рассчитывается налог с проданного жилья.
002	3 – иной доход.
010	Полученный доход с проведенной сделки – переносится из строки 070 Приложения 1.
040	Поле заполняется, если продавец квартиры выбрал в качестве вычета 1 млн.руб. – переносится из строки 010 Приложения 6.
050	Поле заполняется, если выбран вычет в виде расходов на покупку квартиры (при наличии подтверждающих документов) – переносится из строки 020 Приложения 6.
060	База для исчисления налога – доход минус вычет (разность строк 010 и 040/050).
070	Налог, рассчитанный от базы = показатель строки 060 умножить на ставку из 001.
Приложение 1 к Разделу 2
010	13 процентов – ставка, по которой облагается доход с продажи квартиры.
020	Если налог рассчитывается с цены продажи, то ставится 01; если с кадастровой стоимости, умноженной на 0.7, то ставится 02.
030, 040, 050	Не заполняются.
060	ФИО лица, купившего квартиру
070	Доход от продажи – из строки 050 Приложения 1.
080	Не заполняется.
Расчет к Приложению 1
010	Вносится кадастровый номер объекта — узнать на сайте Росреестра.
020	Кадастровая стоимость на 01.01.2020 — узнать на сайте ФНС.
030	Цена продажи по договору.
040	Кадастровая стоимость * 0.7 – если она указана в поле 020.
050	Указывается сумма, с которой будет считать налог – выбирается большая сумма из строк 030 и 040 и вписывается в это поле. По закону налог платится с 70% от кадастровой стоимости, если это значение оказывается больше продажной цены.
Приложение 6
010	Вносится 1 000 000 – если продавец решил в качестве имущественного вычета принять фиксированную сумму.
020	Вносятся затраты на приобретение жилья – если продавец решил их принять в качестве вычета.
030 и 040	Поля заполняются по аналогии с 010 и 020 в случае, если продана доля в квартире.

Налог для уплаты = (1 500 000 — 1 200 000) * 13% = 39 000.

Видео инструкция

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры в личном кабинете налогоплательщика:

Кто должен заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ обязательно ?

На основании требований п.1 ст.229 НК РФ, 3-НДФЛ сдается налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и 228 Налогового кодекса.

На основании этих положений о своих доходах (полученных от предпринимательской деятельности) должны отчитаться:

1. Индивидуальные предприниматели (ИП), зарегистрированные в установленном порядке.
2. Нотариусы, занимающиеся частной практикой.
3. Адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты.
4. Другие лица, занимающиеся частной практикой в установленном порядке.

Вышеуказанные налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога. Подлежащие уплате в соответствующий бюджет. В порядке, установленном статьей 225 Налогового кодекса.

НДФЛ за 2020 год, уплачивается по месту учета налогоплательщика. В срок не позднее 15 июля 2021 года.

В соответствии со статьей 227.1 НК РФ, в некоторых случаях, декларацию 3-НДФЛ должны предоставить: иностранные граждане. Осуществляющие трудовую деятельность по найму у физических лиц на основании патента.

Выданного в соответствии с законом от 25.07.2002г. №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ».

В соответствии с п. 6 ст.227.1. Иностранные граждане освобождаются от представления декларации 3-НДФЛки. За исключением случаев, если:

• Общая сумма налога, подлежащая уплате, исчисленная исходя из фактических полученных доходов, превышает сумму уплаченных фиксированных авансовых платежей.
• Налогоплательщик выезжает за пределы РФ до окончания года и общая сумма НДФЛ, подлежащая уплате, исчисленная исходя из доходов, фактически полученных, превышает сумму уплаченных фиксированных авансовых платежей.
• Патент аннулирован в соответствии с законом №115-ФЗ.

На основании с п.3 ст.228 НК РФ. Декларацию обязаны представить налогоплательщики — физические лица, исчисляющие и уплачивающие НДФЛ:

1. С полученных вознаграждений. (на основе заключенных трудовых договоров и договоров ГПХ, включая доходы по договорам найма, аренды любого имущества). От физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами.

2. С доходов, полученных от продажи принадлежащего им имущества. И имущественных прав, за исключением (п.17.1 ст.217 НК РФ:

Доходов, полученных налоговыми резидентами РФ от продажи:

• жилых домов,
• квартир,
• комнат,

включая приватизированные жилые помещения,

• дач,
• садовых домиков,
• земельных участков

и долей в указанном имуществе. Находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. А также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

3. С доходов, полученных налоговыми резидентами РФ. (за исключением российских военнослужащих проходящих службу за границей). От источников, находящихся за пределами РФ.

4. С других доходов, при получении которых не был удержан НДФЛ налоговыми агентами.

5. С выигрышей, выплачиваемых организаторами лотерей, тотализаторов. И других основанных на риске игр (в том числе с использованием игровых автоматов).

6. С вознаграждений, выплачиваемых наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства. А также авторов изобретений, полезных моделей и промышленных образцов.

7. С доходов, полученных от физических лиц, не являющихся ИП, в порядке дарения:

• недвижимого имущества,
• транспортных средств,
• акций,
• долей,
• паев.

Исключение составляют не подлежащие налогообложению в соответствии с п.18.1 ст.217 НК РФ доходы. Полученные в порядке дарения вышеуказанного имущества. В случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи, близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом. Супругами, родителями, детьми, в том числе усыновителями и усыновленными. Дедушкой, бабушкой, внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Письмо ФНС России от 10.07.2012г. №ЕД-4-3/11325@

8. С доходов в виде денежного эквивалента: недвижимого имущества, ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2006г. №275-ФЗ за исключением случаев, предусмотренных абзацем 3 п.52 ст.217 НК РФ:

В случае, если на дату передачи недвижимого имущества оно находилось в собственности налогоплательщика-жертвователя три и более года. То при возврате денежного эквивалента такого имущества от налогообложения освобождается полученный жертвователем доход в полном объеме.

Нулевая декларация на ОСНО

Юрлица, которые работают по ОСНО, должны платить налог на прибыль. Ипэшники — налог на добавленную стоимость (НДС). Поэтому каждый предоставляет свой вариант нулевой декларации, когда деятельность предприятия не ведётся, в зависимости от той системы начисления налогов, какая на данный момент действует в его отношении.

Подаётся отчёт четыре раза в год — ежеквартально. При этом за 1-ый квартал информация предоставляется до 29 февраля.

Особенности ОСНО в том, что ИП обязаны декларировать по форме 3-НДФЛ. А сдача отчётности с нулевым показателем происходит через интернет.

Отчёты по водному, транспортному, земельному налогу вам придётся сдавать только в том случае, если имеется сам объект налогообложения. То есть, если имущества на ИП нет, то и сдавать ничего не надо.

Какие разделы заполняются при декларировании

Для тех ИП, кто действует по УСН обязательным считается заполнение первых трёх листов декларации:

Первая страница:

1. ИНН и КПП (при наличии), код налогового подразделения
2. ФИО, либо наименование организации (в случае юридического лица)
3. Строка ОКВЭД нужна для внесения информации из Росстата
4. Строка Доверенность заполняется данными о директоре организации
5. В строке «Номер корректировки» ставим «0»!
6. В строке «Налоговый период» прописываем «34» (обозначение одного года)
7. Вписываем дату заполнения и ставим подпись

Вторая страница:

1. 001 — нужно прописать «1» или «2» в зависимости от объекта, который облагается налогом.
2. 010 — место для указания классификатора ОКАТО
3. 020 когда объект налогообложения «доходы» ставим 182 1 05 01011 01 1000 110
4. 020 когда объект налогообложения «доходы минус расходы» ставим 0500 110. 080
5. Остальные строчки закрываются прочерками

Третья страница:

Здесь нас интересует строка 201, в которую вписывается ставка в зависимости от выбранного объекта налогообложения. Напомним, для ИП на УСН ставка при объекте «доходы» — 6%. Ставка при объекте «доходы минус расходы» — 15%.

Пустые графы и клетки оставляют без изменений.

Больше в документе ничего прописывать не нужно.

Для тех, кто подаёт декларацию через сеть (ИП и юрлица на ОСНО), необходимо использовать специализированное ПО и электронную подпись.

Расчет

В разных случаях применяются различные расчёты

• вычет 1 миллион рублей;
• вычет при покупке недвижимости;
• вычет затраченных на ремонт квартиры, средств.

Нужно ли платить, если стоимость менее 1 миллиона?

С каждой продажи недвижимости предоставляется имущественный вычет 1 миллион рублей. То есть, недвижимость стоимостью 1 миллион рублей или меньше, налогом не облагается, независимо от срока владения проданным объектом. В этом случае налоговую декларацию заполнять не нужно, вычет применяется автоматически.

Если стоимость недвижимости превышает 1 миллион, тогда налоговое удержание производится от суммы, превышающей 1 миллион, в размере 13%. Например, 1/3 сумма продажи доли квартиры составила 1 100 000 рублей, налог будет взиматься со 100 000 рублей, что составит 13 000.

Для оформления взаимозачёта требуется написать заявление в налоговый орган и получить одобрение начальника.

Покупка недвижимости

Если за приобретение доли продавец получает имущественный вычет, то при её продаже налог, который потребуется уплатить, можно погасить остатком вычета. То же можно сделать, если в одном налоговом периоде проводилась продажа доли и последующая покупка другого объекта недвижимости.

Например, продавец приобрёл свою долю год назад за 1,5 миллиона. За это ему назначили имущественный возврат в сумме 195 000 рублей. Их он получает ежегодными платежами в размере 13% заработка. За год им было получено 55 000 рублей, остаток вычета составил 140 000.

Доля в праве была продана за 1 600 000, с чего продавец должен был уплатить налог 78 000 рублей. Но так как он ещё не исчерпал право вычета, налоговое обязательство было погашено из его остатка (со 140 000). После проведения налогового взаимозачёта, к получению осталась сумма в 62 000, которую он продолжит получать по установленному регламенту.

Произведённые траты

Например, доля в квартире была продана за 1 500 000 рублей. НДФЛ с данной суммы составляет 65 000. На ремонт было потрачено 200 000, что допускает налоговый возврат в сумме 26 000 рублей. Разница между удержанием и возвратом (65 000 – 26 000) составила 39 000 рублей, которые потребуется уплатить продавцу.

Необходимые документы

Получение доходов от продажи квартиры должно быть задекларировано в обязательном порядке. Утаить сделку, если у объекта недвижимости официально сменился собственник, не получится. Поэтому каждый продавец жилья обязан в установленный законом срок оформить и подать налоговую декларацию.

Направляют ее в отделение ФНС по месту жительства. Кроме декларации дополнительно потребуется собрать и представить небольшой пакет документов:

1. Общегражданский паспорт.
2. ИНН.
3. Договор купли-продажи.
4. Документы, подтверждающие факт передачи денежной суммы продавцу за квартиру.
5. Документы, подтверждающие понесенные покупателем в ходе сделки расходы.

Если продавец является налоговым резидентом, он имеет право на оформление налогового вычета, размер которого составляет 1 млн. руб. Заявление на его получение подается в ФНС, как правило, одновременно вместе с декларацией. В таком случае потребуется дополнительный пакет документов.

Заполнение налоговой декларации

Налоговая декларация

Подача декларации при продаже недвижимости обязательна для всех продавцов. Даже если закон освобождает продавца от уплаты НДФЛ, декларацию требуется представить налоговым органам. Декларация при продаже может быть подана следующими способами на выбор продавца:

Личный визит в отделение Налоговой службы. Это самый оптимальный вариант. Сотрудники ФНС при приеме документа сразу проверят его на наличие ошибок, если они имеются, укажут, как следует исправить, и у заявителя будет больше времени на исправление и подачу новой декларации

Это важно, т.к. уложиться следует точно в срок.
Отправка декларации заказным письмом по почте на адрес отделения

К такому варианту следует прибегать только при сложностях с личным визитом.
Отправка декларации через интернет. Электронную форму документа можно заполнить и отправить онлайн на официальном сайте ФНС. Но такая услуга доступна только тем физическим лицам, которые имеют электронную цифровую подпись.

Бланк налоговой декларации можно заранее бесплатно получить в отделении ФНС или скачать на официальном сайте. Если опыта работы с финансовой и бухгалтерской отчетностью не имеется, желательно доверить дело по заполнению бланка профессионалу. Услуга эта предоставляется повсеместно. Как правило, стоимость не превышает 500 руб.

Каждое физическое лицо при оформлении документа должно заполнить титульный лист, первый и второй разделы. Прочие листы заполняются по мере необходимости. В случае с продажей квартиры это будут: листы А и 2Д.

Если продавец решил заполнять бланк самостоятельно, следует учитывать основные правила делопроизводства. Это значит, информацию можно внести посредством синей или черной шариковой ручки или отпечатать при помощи электронных печатных устройств. Любые исправления и зачеркивания неприемлемы. В тексте не должно встречаться грубых грамматических ошибок. Пустые графы оставлять нельзя. Если их заполнение не требуется, необходимо ставить прочерк.

Если была продана квартира, находившаяся в долевой собственности, каждый из собственников обязан подать индивидуальную декларацию. Даже если они являются членами одной семьи, и процедура была осуществлена в рамках единой сделки.

Документы, подтверждающие продажу имущества

Чтобы подтвердить сам факт совершения сделки, достаточно с общим пакетом документов подать договор купли-продажи на квартиру. Потребуется простая его копия.

Никакие дополнительные документы для декларации не потребуются.

Если же покупатель через некоторый промежуток времени приобрел на вырученные средства другую недвижимость, следует представить второй договор купли-продажи. Дело в том, что налог платится не просто с вырученной суммы, а с дохода. Если же деньги были израсходованы на покупку, значит, доход уменьшается или его вовсе может не быть. В таком случае заявляется разница между продажной и покупной стоимостью, и размер налога нивелируется.

Документы, подтверждающие расходы

При совершении сделки продавец может понести расходы, связанные с ней. Значит, они автоматически уменьшают сумму дохода. В процессе продажи квартиры требуется оплачивать услуги нотариуса, может потребоваться юрист.

Все платежные документы, подтверждающие понесенные расходы, следует сохранить. Их представляют одновременно с декларацией. Это могут быть: чеки, квитанции, бухгалтерские выписки и пр.

3-НДФЛ при продаже коммерческой недвижимости

Если физ.лицо является владельцем коммерческой недвижимости (офиса, производственного помещения) и регулярно извлекает из него доход (сдает в аренду или использует для собственного бизнеса), налоговая признает такую деятельность коммерческой. Значит, физ. лицу необходимо быть зарегистрированным как ИП и сдавать декларацию по правилам, предусмотренным для предпринимателей.

Второй вариант: гражданин просто владеет объектом недвижимости и не ведет предпринимательскую деятельность. В этом случае НДФЛ заполняется так же, как и для любой другой нежилой недвижимости. Правила мы уже описали.

Обязанность декларирования доходов от продажи имущества

Иногда при продаже недвижимого имущества гражданин не обязан выплачивать налоги государству. Однако если прибыль не освобождается от вычетов, то их необходимо не просто выплатить, но и отчитаться перед налоговой, подав декларацию. Есть ряд правил, которые обязательны при заполнении и подаче данного документа. Процедура декларирования имеет довольно жесткие рамки и сроки, о которых нужно помнить.

Особенностью декларирования является то, что его нужно производить в следующем календарном году после получения прибыли. Сроки подачи декларации и выплаты налогов четко обозначены. Их нарушение может привести к наложению ряда ограничительных и штрафных мер. Есть несколько способов подачи и заполнения декларации, вы можете выбрать для себя удобный вариант.

Следует также помнить, что в законодательстве есть ограничения, касающиеся налогообложения. Недвижимость, которая была продана дешевле, чем 1 миллион рублей, не требует отчисления НДФЛ. Однако нужно учитывать, что эта сумма безналоговой продажи распространяется на недвижимость вообще, а не на конкретную квартиру. К примеру, если вы продали в одном календарном году 2 квартиры стоимостью по 800 тысяч рублей, то из 1 миллиона налог вы платить не будете, а из оставшейся суммы придется сделать налоговые отчисления в пользу государства.

В тех случаях, когда вы хотите уменьшить налогооблагаемую базу за счет расходов на покупку квартиры, вам обязательно нужно предоставлять данные о ваших затратах. Без официальных документов воспользоваться этим вариантом вы не сможете.

Вы можете получить налоговый вычет, однако помните, что он не предоставляется по умолчанию. Чтобы получить эту выплату, вам нужно будет самостоятельно собрать пакет документов, написать заявление и подать это всё в налоговую контору по месту жительства. На вычет не могут претендовать все, поскольку для него нужно соответствовать ряду строгих требований. Главные из них – это официальное трудоустройство с отчислением налогов в размере 13%, а также наличие статуса резидента РФ (не нужно путать это понятие с гражданством).

Если продается доля от квартиры, то вычет на неё получают не в полном объеме, а в соответствии с размером части, находящейся во владении.

3-НДФЛ при мене квартиры

В соответствии с письмом ФНС России от 27.11.2012 № ЕД-4-3/19911@ и разъяснениями Минфина России, мена в целях налогообложения приравнивается к купле-продаже, ведь каждая сторона приобретает имущество и продает свое, но в равнозначных пропорциях.

Налоговой базой при этом считается стоимость меняемого имущества, а если была доплата, то и она. К договору мены применим вычет в размере 1 000 000 рублей.

Например, Туманова Нина имела квартиру стоимостью 2 500 000 рублей. Она обменялась с Дамиром Соловьевым на его квартиру за 3 000 000 с доплатой 500 000 рублей. Базой обложения в данном случае будет 3 000 000 рублей, так как это доход Тумановой от своего имущества. Из них вычитается 1 000 000 рублей либо представляются расходы за покупку своей квартиры. С разницы нужно уплатить НДФЛ.

Заполнение 3-НДФЛ

Заполнение налоговой декларации является важной и ответственной процедурой, которая многим кажется настолько трудной, что возникает необходимость обращения к специалистам. Однако сейчас система значительно облегчилась благодаря наличию интернета и доступу к специализированным программам по подсчету налогов и заполнению отчетной формы

Бланк формы 3-НДФЛ можно найти и скачать на официальном сайте ФНС. Там же вы сможете прочесть подробную инструкцию по заполнению декларации. Также на этом ресурсе вы сможете скачать программу, которая позволит вам автоматически заполнить налоговую форму и значительно сэкономит ваше время.

Заполнять нужно не все страницы. Составление декларации зависит от вашей конкретной ситуации. Перед отправкой обязательно проверьте, чтобы на каждой странице стояла дата и ваша подпись. Если вы вносите информацию от руки, то учитывайте, что в бланках не должно быть ошибок, помарок и исправлений. При их наличии документ будет считаться недействительным и будет возвращен на доработку, поэтому лучше сразу учесть эти нюансы и переделать декларацию заранее.

Если есть вопросы, с которыми вы не можете разобраться самостоятельно, то тогда можно обратиться к юристам, предоставляющим услуги по оформлению декларации. Однако такой вариант наиболее рационален, если вы не нуждаетесь в постоянной подаче такой документации. Если вам регулярно нужно отчитываться перед налоговой, тогда рекомендуется подробно изучить декларацию и вникнуть в процедуру заполнения этой отчетности.

Инструкция по оформлению

Всегда ли нужно подавать этот документ после сделки?

В соответствии со ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (НК РФ) продавец квартиры должен заполнить и отнести в отделение ФНС декларацию в случае, если он владел проданным имуществом менее установленного законом минимального срока, а именно:

1. Менее 3 лет – такой период действует в отношении недвижимости следующих категорий:
   • купленной до 01.01.2016 года;
   • полученной по наследству или в подарок от близкого родственника;
   • приобретенной в результате приватизации;
   • перешедшего к владельцу по соглашению о пожизненном содержании другого лица.
2. Менее 5 лет – данный срок действует в отношении всех других случаев, которые не вошли в список, обозначенный выше.

Таким образом, если потенциальный налогоплательщик владел проданной квартирой более минимального периода (или же в соответствии с ним), установленного НК РФ, то он освобождается от уплаты НДФЛ и имеет право не подавать декларацию.

Какие листы заполняются?

Типовая форма налоговой декларации 3 НДФЛ утверждена Приказом ФНС РФ от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@. В этом же документе изложены основные требования и правила по ее заполнению.

Следует иметь в виду, что при получении дохода от продажи недвижимости заполнять надо не все разделы формы, а только некоторые из них. В частности, речь идет о следующих листах:

• первая страница (титульный лист);
• раздел № 1 и № 2;
• приложение № 1 и № 6;
• расчет к приложению № 1.

Общие требования и правила

При заполнении 3-НДФЛ необходимо придерживаться следующих общих правил:

• документ может быть заполнен от руки либо набран на компьютере и распечатан;
• цвет чернил должен быть черным либо синим;
• текст распечатывается на одной стороне листа А4;
• в документе нельзя делать исправления и помарки;
• при скреплении отдельных листов декларации необходимо следить за тем, чтобы текст был виден в полном объеме;
• при внесении данных налогоплательщик должен использовать показатели из справок о доходах и уплаченных налогов, а также иных расчетных и платежных бумаг;
• каждый показатель должен вноситься только в одно поле (исключением являются даты, дроби, а также цифры, указанные в денежных единицах);
• все суммы выражаются в российских рублях (исключением являются только доходы, полученные за пределами РФ);
• копейки с номиналом выше 50 округляются, если же они меньше данной цифры, то отбрасываются;
• декларация, заполненная при помощи компьютера, должна иметь сквозную нумерацию.

Вместе с заполненной формой 3-НДФЛ налогоплательщик может направить в ФНС также пакет необходимых документов. При этом если декларацию подписывает его представитель, то в общий список бумаг должна быть включена соответствующая доверенность.

Как указать код и наименование источника выплаты дохода?

Сведения о доходе, полученном физическим лицом в результате отчуждения объекта недвижимости, отражаются в Приложении № 1 к 3 НДФЛ. Основные особенности и правила заполнения этого листа описаны в разделе VI Приказа ФНС РФ от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@. Так, в приложении № 1 по доходу от продажи квартиры должна быть отражена следующая информация:

• размер налоговой ставки (в данном случае 13%);
• код дохода;
• ИНН покупателя недвижимости;
• ФИО лица, купившего квартиру;
• стоимость проданного объекта недвижимости (сумма дохода);
• размер удержанного НДФЛ.

В случае заполнения декларации в связи с реализацией имущества другому гражданину в строки 040 (КПП источника дохода) и 050 (ОКТМО) ничего вносить не нужно.

Зачем нужен расчет к приложению 1?

Помимо самого приложения № 1 к нему также необходимо заполнить дополнительный расчет. Основное назначение данного бланка заключается в том, чтобы передать более детальную информацию о проданной квартире и доходе, полученном продавцом.

В частности, в данном расчете должна быть отражена следующая информация:

• кадастровый номер и стоимость объекта недвижимого имущества;
• сумма дохода, соответствующая цене, указанной в договоре купли-продажи;
• расчет налогооблагаемой базы (в случае, если цена, по которой была продана квартира оказалась меньше ее кадастровой стоимости);
• итоговая сумма дохода, с которой должен быть выплачен НДФЛ.

Какие документы нужны для уплаты налога?

• договор купли-продажи, который был заключен с покупателем в процессе отчуждения жилплощади;
• документ, подтверждающий факт того, что продавцом были получены денежные средства в размере, обозначенном в договоре;
• документальное обоснование расходов, понесенных в прошлом при покупке (строительстве) проданной квартиры (потребуется в том случае, если налогоплательщик захочет воспользоваться вычетом, предусмотренным пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ).

Следует принимать во внимание, что за просрочку подачи декларации в налоговый орган продавцу недвижимого имущества, бывшего в собственности меньше 3 лет, грозит штраф. Его размер составляет 5% от общей суммы просрочки

Начисляется за каждый месяц неуплаты (п.1 ст. 119 НК РФ).

Оформление декларации

• если расход превышает доход;
• если при взаиморасчёте налог погашается полностью.

Декларация заполняется в соответствии с установленной формой 3-НДФЛ. Подать её можно как на бумажном, так и на электронном носителе.

Где взять форму?

Форма документа является унифицированным бланком КНД 1151020. Она утверждена Приказом ФНС России от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569.

• Бумажный вариант можно получить в территориальном отделении ФНС по месту подачи отчёта.
• Электронный вариант можно получить в соответствующей программе на официальном сайте ФНС.

Если декларация передаётся по почте, то бланк следует получить в отделении ФНС заблаговременно, или скачать его со специальных сайтов.

Общие требования

Обязательство налогоплательщиков о подаче декларации содержится в нормах п. 4 статьи 228 и статьи 229 НК РФ. Согласно им, заполняющее документ лицо, обязано внести:

• сведения о себе;
• все доходы и расходы за отчётный период, с указанием кодов;
• указать источники доходов и расходов;
• дать сведения о лицах, с которыми проводились сделки;
• указать налоговую сумму, положенную к выплате.

Обязательно нужно приложить всю имеющуюся документацию по предмету доходов и расходов, полученных и понесённых по сделке. На продажу квартир, приобретённых с 2016 года, дополнительно указывается кадастровая стоимость объекта, если она на него установлена.

Перечень прилагаемых документов

К декларации нужно приложить удостоверенные копии следующей документации:

• паспорт налогоплательщика;
• ИНН налогоплательщика;
• ДКП по сделкам купли и продажи;
• выписку из ЕГРН.

Документы удостоверяются нотариально, если пересылаются по почте. Если они подаются лично, то удостоверить их можно непосредственно в отделении ФНС.

Когда и куда подаётся заполненная декларация?

До 30 апреля года, следующего за годом покупки и продажи квартиры, нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, согласно п.1 статьи 229 НК РФ. Предварительно рассчитав сумму, назначенную к выплате, её следует внести в документ, а затем оплатить до начала июля текущего года.

Бланк 3-НДФЛ подают в отделение ФНС по месту регистрации налогоплательщика. Если ему требуется изменить территориальное отделение, то нужно подать заявление начальнику отделения, с указанием сведений о налогах. Бумага подаётся в общий отдел учреждения.