Сдавать квартиру: ожидания и реальность

Самостоятельная сдача жилья в аренду

При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:

• определиться с ценой аренды;

• разобраться с налогообложением;

• оформить страховку;

• найти жильцов;

• правильно оформить сделку.

Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.

Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно. В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты

Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.

Стоит помнить, что подписывать договор со стороны арендатора может только собственник недвижимости или его законный представитель (имея на руках нотариально заверенную доверенность). Статья 31 ЖК говорит о том, что владелец собственности может распоряжаться ею по своему усмотрению, но если этой возможностью воспользуется кто-то другой, сделка будет признана незаконной.

Особенности и возможные проблемы

Решив строить бизнес на сдаче квартир посуточно, следует понимать, что могут возникнуть определенные риски.

К ним можно отнести такие моменты:

1. Порча имущества. Испорченным может оказаться не только имущество, находящееся в квартире, но и сама жилплощадь. Никто не застрахован от пожаров и затоплений.
2. Возможные конфликты и неурядицы с соседями. В большинстве жилых домов, в которых сдаются квартиры посуточно в качестве бизнеса, отличная слышимость. Поэтому если квартиранты решат послушать громкую музыку, соседям это может не понравиться, и все претензии будут предъявляться к хозяину жилья. Хорошо, если тот, кто строит бизнес, и является собственником. Хуже, если квартира сдается в субаренду.

Помимо рисков, существуют бытовые проблемы, которые придется решать именно тому, кто развивает идею бизнеса по сдаче квартиры посуточно. К бытовым трудностям можно отнести:

• уборка помещения после освобождения жильцами;
• стирка постельного белья, штор, чистка ковров;
• прием звонков от клиентов (если квартира сдается посуточно и в ночное время, нужно быть готовыми, что звонок может раздаться среди ночи);
• регулирование вопросов с соседями либо с различными инстанциями, например, с ЖЭКом, участковым;
• решение проблемы с выселением постояльцев, если они грубо нарушают режим пребывания и пользования помещением.

Во избежание возможных проблем с постояльцами следует подписывать договор с указанием всех необходимых условий о сроках аренды, цене и, главное, – ответственности за нанесение ущерба имуществу.

Нужно ли регистрировать ИП

Если бизнес по сдаче квартир в аренду имеет налаженный механизм и в аренду сдаются более двух-трех объектов жилой недвижимости, необходимо перестраховаться и зарегистрировать свой бизнес в качестве ИП.

На практике еще не было судебного рассмотрения дел, где в качестве ответчика привлекалось бы лицо, которое организовало бизнес по аренде квартир и не прошло регистрацию как ИП.

В чем плюсы оформления бизнеса через ИП:

1. В случае возникновения конфликтных ситуаций можно доказать, что все действия производились в законном порядке.
2. Регистрация в качестве ИП дисциплинирует ведение документальной отчетности, а, значит, все бумаги начиная от договоров и заканчивая чеками будут оформлены надлежащим образом.

Из этого следует, что любые претензии к постояльцам будут документально подтверждены. Это даст несомненный плюс в суде, если конфликт дойдет до судебного рассмотрения.

Почему мне стоит сдавать квартиру в аренду официально?

Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

Афера.Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;

Непредвиденные расходы.Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;

Порча имущества.Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?

Проблемы с законом.В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов

Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст

198 УК РФ).

(подробнее о возможных последствиях нелегальной сдачи жилья читайте в отдельной статье проекта Правильная аренда.

Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.

решили сдать жилье? Мы проконсультируем и поможем. Все услуги правильной аренды

Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.

Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит

Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).

Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?

Ситуация первая – страховой депозит.

Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.

Ситуация вторая – оплата ЖКХ.

Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц. Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами. Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.

Готовимся зарабатывать на сдаче жилья: пошаговое руководство

Процесс сдачи жилья включает в себя как юридическую, так и коммерческую составляющую. Первая составляющая определит безопасность вашего бизнеса. Вторая – его привлекательность для потенциального клиента. Поскольку эти два аспекта неразрывны друг с другом, мы затронем в этом пошаговом руководстве их оба.

Шаг 1: Подготовка жилья

Времена, когда квартиры у метро ценились выше, не смотря на условия в них, в прошлом. Сегодня съемщики оценивают внутреннее убранство. Оно не должно быть роскошным для того, чтобы сдавать дороже. Достаточно обновить обои и привести косметический ремонт, чтобы квартира выглядела новой. Сдавая новую квартиру с чистыми обоями, вы сможете в случае порчи имущества, требовать равноценного ремонта. Если квартира сдается в ненадлежащем состоянии, готовьтесь ее в таком виде и принять. Учитывая то, что большинство арендаторов игнорируют необходимость ремонта, ваша квартира будет особенно выигрышной.

Шаг 2: Самостоятельно определить цену квартиры

Ошибочным является мнение, что для оценки стоимости аренды следует привлекать риелтора. Агент – это человек, который отталкивается от условий рынка, т.е. определяет цену, анализируя похожие объявления. Для этой работы не нужно специального образования или навыков. Вы можете сделать это самостоятельно, просто проверив объявления о сдаче жилых помещений в аренду в вашем районе на популярных сайтах.

Шаг 3: Подготовка объявления

Потенциальный съемщик не в состоянии объехать все квартиры в городе перед тем, как сделать выбор. Поэтому большая часть решений принимается еще на этапе просмотра объявлений. Необходимо создать описание, максимально подробно отвечающее на вопросы клиента. В частности, в объявлении следует указать:

• Расположение и близость к основным транспортным узлам и остановкам общественного транспорта;
• Количество комнат, тип планировки (раздельные, смежные комнаты и т.д.), наличие балкона или лоджии;
• Наличие бытовой техники и ее качество (т.е. “новый холодильник” лучше, чем просто “холодильник”);
• Качество сантехники и ее тип (душ, ванная, наличие умывальников и т.д.);
• Наличие доп. предложений: бесплатный интернет, кабельное телевидение, комплект постельного белья, полотенца и пр.
• Требования к съемщикам (количество людей, которые могут проживать в квартире, отношение к животным и вредным привычкам и т.д.).

Вышеописанные пункты не оттолкнут потенциального покупателя, но позволит отсеять тех, с кем вы и так бы не сотрудничали.

Следует сделать хорошие снимки на проф.фотоаппарат, т.к. от качества снимков напрямую зависит первое впечатление от жилья.

Шаг 4: Выбираем съемщика

Универсальной формулы, как не попасться на мошенника, не существует

При выборе квартиранта обращайте внимание на такие факторы:

1. Наличие работы
2. Семейное положение
3. Наличие домашних питомцев

Эти 3 момента вы легко узнаете во время первой встречи, и именно на них следует ориентироваться. Безработный – самый опасный клиент не только из-за платежеспособности. Если человек найдет работу в другом районе или городе, вполне возможно, что вы расстанетесь.

Семейное положение определяет быт. Если съемщики – семейная пара, это снизит риски шумных ночных вечеринок, которые будут сказываться на ваших отношениях с соседями.

Наличие домашних животных – дело личного предпочтения. Тем не менее, даже если вы любите питомцев, подумайте о том, относится ли квартирант к ним так же заботливо, как и вы. При худшем из раскладов, придется проводить тщательную уборку, химчистку ковров и длительное проветривание помещения перед приездом новых квартирантов.

Что можно и нельзя сдавать?

Сдавать жилье в аренду согласно законодательству может только его собственник либо представитель собственника, имеющий нотариальную доверенность на распоряжение жильем.

Если квартира в долевом соотношении принадлежит нескольким людям, необходимо получить посменное разрешение каждого собственника для сдачи жилья в аренду.

В случае нарушений вышеизложенных условий, законно заключить договор аренды с официальной регистрацией в Росреестре не получится.

А это значит, что в случае судебных и досудебных разбирательств документ не будет иметь юридической силы.

В таком случае при нанесении урона имуществу арендодателя либо соседей, придется надеяться только на добросовестность съемщика.

Ипотечную

Ситуации, когда собственник сдает квартиру, взятую в ипотеку, и на полученные деньги выплачивает долг, нередки.

Для минимизации риска потери вложенных средств банк обязует заемщика использовать приобретенную квартиру в качестве залогового имущества. Поэтому сделки по продаже имущества и передаче его в собственность третьим лицам возможны только с разрешения банка.

Однако сдавать квартиру в аренду собственник ипотечного жилья может свободно без разрешения, не нарушая законодательные нормы.

Нужно лишь учитывать, что оплату за аренду у съемщика в таком случае лучше брать помесячно, потому что в случае конфискации квартиры банком могут возникнуть споры по поводу возвращения заплаченных средств.

Собственником неприватизированного имущества официально являются муниципальные органы, а сами люди, зарегистрированные в квартире, являются нанимателями.

Муниципальные органы редко дают свое разрешение на аренду квартиры третьими лицами, так что официально оформить договор со съемщиком в таком случае будет проблематично.

Служебную

Теоретически сдать служебную квартиру можно по аналогии с муниципальной, но на практике может возникнуть еще большее количество трудностей.

Если работодатель поймет, что сотрудник не нуждается в служебном жилье, оно может быть предоставлено во временное пользование другому сотруднику.

Аварийную или без ремонта

Сдать квартиру без ремонта или в аварийном состоянии можно с условием, что съемщик сделает в ней ремонт за свои средства. Это распространенная практика.

Если же квартира пришла в негодность за время эксплуатации съемщиком, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды либо потребовать осуществления ремонта жилого помещения у собственника.

Комнату в коммунальной квартире

Комната официально может быть сдана только с письменного разрешения соседей, с которыми делится общая кухня и санузел.

Кому разрешено/запрещено этим заниматься?

Любому собственнику недвижимости разрешено сдавать свое имущество в аренду.

Запрещается брать плату за проживание третьих лиц (съемщиков) в квартире, которая не принадлежит арендодателю.

Физлицу как ИП

Сдача помещения индивидуальным предпринимателем физическому лицу не запрещена, однако в качестве ИП арендодатель будет уплачивать подоходных налог от получаемых от съемщика средств.

Преимущественно ИП оформляют люди, сдающие по несколько квартир, поскольку в таком случае налоговая ставка для ИП будет более выгодной в сравнении с налогообложением физических лиц.

Как и какие налоги платить

Один из самых сложных моментов в организации посуточного бизнеса связан с легализацией деятельности и уплатой налогов. Данный рынок традиционно является «серым», и решив сдавать квартиру, многие даже не задумываются о необходимости платить какие-либо налоги в принципе. Но если вы хотите избежать проблем в будущем, лучше сразу начать работать по всем правилам. Итак, какую часть своей прибыли нужно отдавать государству?

Физическим лицам

Если вы пока не хотите регистрировать ИП, вы обязаны ежегодно платить НДФЛ — налог на доходы физических лиц в размере 13% от того, что вы заработали. Для этого нужно до 30 апреля подать по месту жительства налоговую декларацию (в ней будет указан ваш доход за прошлый год), а затем до 15 июля рассчитать сумму налога и уплатить её в банке по реквизитам налоговой инспекции.

Индивидуальным предпринимателям

Как правило, ИП, указывающие арендный бизнес в своих документах, работают по упрощённой системе налогообложения. В таком случае сумма налоговых отчислений может составлять 6% от дохода либо 15% от «доход минус расходы».

Пpoвepьтe…

Дoгoвop

3aщищaeт и вac и coбcтвeнникa. Oбязaтeльнo пpoчитaйтe вce пyнкты, кoтopыe кacaютcя: cpoкoв дoгoвopa; пpичин пoвышeния apeнднoй плaты; пpeдмeтoв интepьepa, зa кoтopыe вы нeceтe мaтepиaльнyю oтвeтcтвeннocть пepeд coбcтвeнникoм. Oтдeльнo cтoит пpoгoвopить и пo peзyльтaтaм внecти в дoгoвop ycлoвия peмoнтa (ктo, зa чтo и в кaкиx cлyчaяx плaтит), дaты плaтeжeй, нeoбxoдимocть и cyммy зaлoгa.

Дoкyмeнты нa жильe

Cтyдeнты бoльшe вceгo пpитягивaют мoшeнникoв, кoтopыe paccчитывaют нa нeoпытнocть и лeгкoмыcлиe. Кaк бы пpивлeкaтeльнo нe выглядeлa квapтиpa, нe oтдaвaйтe дeньги, пoкa нe yвидитe дoкyмeнты нa жильe. Нyжнo пpoвepить cвидeтeльcтвo нa пpaвo coбcтвeннocти квapтиpы, пacпopт и квитaнции oб oплaтe кoммyнaльныx плaтeжeй. Дaнныe в ниx дoлжны coвпaдaть.

Нaмepeния coбcтвeнникa

Лyчшe cpaзy пoдyмaть o пpoблeмax, кoтopыe мoгyт cлyчитьcя в пepcпeктивe, и oбcyдить иx c coбcтвeнникoм. Утoчнитe, нe плaниpyeт ли oн в cкopoм вpeмeни пpoдaвaть квapтиpy, кaк paнo нyжнo бyдeт пpeдyпpeдить eгo o вaшeм cъeздe. Ecли квapтиpa cнимaeтcя нa нecкoлькo чeлoвeк, oбгoвopитe cpaзy пopядoк cмeны жильцa.

Эффективные источники рекламы

Итак, ваша квартира готова к въезду первых гостей. Здесь-то и начинается самое интересное. Ведь ваша задача — не просто найти арендаторов на несколько дней, а обеспечить максимальную загруженность квартиры (особенно если жильё бралось в ипотеку).

Экономить на рекламе ни в коем случае нельзя. Постарайтесь задействовать как можно больше информационных каналов. Что можно сделать сразу?

• подать объявления в 2–3-местные газеты;
• распечатать листовки, расклеить их по городу или разбросать в почтовые ящики;
• написать свои контакты на асфальте в людных местах — вокзалах, остановках общественного транспорта и т. д. (всё, что вам понадобится — трафарет и баллончик с краской);
• договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим.

Однако сами понимаете, самым эффективным источником потенциальных клиентов для вас будет интернет. Его возможности нужно использовать по максимуму.

Для повышения эффективности вашего арендного бизнеса просто необходимо использовать все возможности интернета

Во-первых, разместите своё предложение на досках объявлений типа «Авито», «Из рук в руки», «Циан» и т. д. (а через международный портал Airbnb, к примеру, можно привлечь даже клиентов-иностранцев, которые платят в долларах и евро). Главное, чтобы ваша квартира была поближе к центру города и эффектно смотрелась на фото.

Во-вторых, в свободное время обязательно сделайте небольшой сайт-визитку. В сети есть огромное количество бесплатных конструкторов, с помощью которых можно сделать довольно симпатичный ресурс, не обращаясь к веб-дизайнерам и программистам. На сайте обязательно должны быть ваши контакты и качественные фото квартир. Чтобы с первых дней привлечь посетителей, используйте контекстную рекламу Яндекс.Директ и Google Adwords.

Что будет, если не оформлять договор аренды

Отсутствие договора аренды равняется отсутствию доказательств того, что квартирант находился у вас в квартире указанное время. Соответственно, в случае конфликтных ситуаций, порчи имущества, пожара и т.д., суд потребует подтверждения, что указанное лицо является квартирантом. И доказать это без договора куда сложнее, чем с ним.

В данной таблице мы отразили наиболее очевидные последствия сдачи квартиры «на словах», и возможный исход, если такая ситуация возникнет с договорам:

Ситуация	С договором	Без договора
Квартирант сбежал, не оплатив за аренду/коммунальные услуги/испорченное имущество	1. Оплата коммунальных платежей и арендный взнос вписываются в договор ежемесячно под роспись сторон. Отсутствие отметок в договоре – доказательство того, что оплаты не было, и возможность обратиться в суд за взысканием. 2. Перечень имущества также вносится в договор. Соответственно, отсутствие того или иного предмета, равно как и изменение его технического состояния (или эстетического вида) является поводом для обращения в суд	1. Оплата коммунальных платежей остается на владельце жилья. При отсутствии документа об аренде, юридических оснований платить коммунальные кому-либо, кроме хозяина, нет. 2. Объявить квартиранта грабителем вы не сможете, т.к. в ходе следствия станет ясно, что вы добровольно передали ключи мошеннику и впустили его жить в свой дом без каких-либо оснований. То, что человек являлся квартирантом, достаточно тяжело доказать, а иногда и вовсе невозможно
Квартирант не содержит квартиру в порядке, санитарная ситуация склоняет к тому, чтобы выселить его	Поддержание состояния квартиры на определенном уровне закрепляется в договоре, и в случае невыполнения требований вы вправе разорвать договор и выселить жильца	Поддержка квартиры в чистоте определена на словах. Ваше требование легко может быть оставлено без внимания, ведь оно не отражалось в договоре
Квартирант отказывается выселяться по каким-либо причинам	Вы вызываете милицию, предъявляете договор аренды и объясняете ситуацию. Правоохранительные органы ознакамливаются с документом на месте и обеспечивают вам доступ в квартиру	Решать ситуацию с квартирантом придется самостоятельно, т.к. вызвать полицию из-за «незаконного проникновения в жилище» точно не получится, а объяснять приехавшим на вызов полицейским о том, что вы занимаетесь незаконным бизнесом, – сомнительное удовольствие.
Квартирант затягивает со сроками оплаты, отказывается платить	Можно решить ситуацию в досудебном порядке, направив квартиранту письменное обращение с намерением обратиться в суд и требованием уплатить долг. Можно также сразу обратиться с судебным иском о взыскании долга	Вы не докажите суду, какую сумму вам обещали платить на словах. Более того, у вас не будет доказательств того, что вам должны. Вернуть деньги едва ли удастся.

Важно помнить, что в случае, если договор не заключен, договариваться обо всем придется «на словах», и эти слова не имеют юридической силы, т.е. человек может просто отказаться их выполнять

Аренда без документов: перечень возможных неприятностей

Сдача жилья по упрощенной системе (без официального оформления документов) – не такая уж редкость, объясняется такой подход просто: многие изыскивают возможность скрыть факт аренды, избежать вступления в какие-либо правовые отношения и, соответственно, уклониться от налогов. Однако лучше заранее задуматься о возможных последствиях, если решать проблемы по мере их возникновения – это может стоить достаточно дорого.

Стоит привести те негативные последствия неофициальной сдачи жилья, с которыми, как показывает практика, рискуют столкнуться почти все неофициальные арендодатели:

• штрафные санкции налоговой инспекции;

• санкции со стороны миграционной службы, арендодатель обязан зарегистрировать съемщика на своей территории, в противном случае его ожидают серьезные штрафы;

• невозможность договориться со страховой компании о выплате компенсации, если наниматели случайно затопят соседей, подожгут дом или устроят взрыв бытового газа;

• претензии от управляющей компании, которая именно от собственника будет требовать возмещения ущерба, причиненного незаконными нанимателями;

• претензии банка, если в аренду сдана квартира, находящаяся в ипотеке или под залогом;

• нежелание квартирантов вносить плату при невозможности взыскать положенное в судебном порядке.

Таким образом, лучше не рисковать, а все-таки, договор заключить. Даже если он составлен по шаблону, найденному в Сети, но с соблюдением указанных выше правил, это поможет избежать многих рисков. В целом же, чем больше нюансов будет отражено в договоре, тем лучше. Не забудьте указать в договоре полный список тех, кто, согласно договоренности, имеет право проживать на ваших квадратных метрах вместе с нанимателем. Кроме того, отдельным пунктом лучше указать наличие и отсутствие у квартирантов домашних животных.

Нельзя сказать, что этот документ – панацея от нечестных деяний недобросовестных арендаторов, но, с другой стороны, откровенные мошенники и безответственные люди предпочитают снимать жилье без договора. Порядочным же съемщикам выгоднее заключить договор, обезопасив себя тем самым от ситуации, когда плата внесена, а арендодатель просит съехать раньше времени.

Кто может сдавать

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет её собственник. У кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности (выписка из госреестра) на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Иначе собственник может в любой момент возразить против такой сделки.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от государственного/муниципального органа (кто является собственник, в большинстве случаев это муниципалитет).

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные жильцы (как члены семьи собственника), то получать их письменное согласие на заключение сделки не требуется.

Но существуют тонкость. Если уже заключен договор найма жилья и собственник или нанимать подселяет других лиц для проживания в жилище, то согласие на такое вселение требуется ото всех заинтересованных лиц (и наниматель и все прописанные с нанимателем люди).

То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Таким образом, заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя и членов его семьи.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если частными собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя. Либо выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность оформляется у нотариуса.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре. Поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, при судебном споре с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор, как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным (если не заключен на срок менее года, тогда регистрация не нужна и письменной формы договора достаточно для его полной силы).

Когда речь идет о вселении (в том числе прописка, заключение дополнительного договора соцнайма) в муниципальную квартиру, то согласие нужно ото всех прописанных лиц и, естественно, от муниципалитета.

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.

Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент»

Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.

Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год

Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков

Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность. Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте. Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.

При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету

Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.

Выгоднее быть законопослушным арендодателем

Владелец сдаваемого жилья должен руководствоваться Гражданским Кодексом России, состоящим из 4 частей (принятие их состоялось последовательно с 30.11.1994 по 18.12.2006). Интересующие нас положения содержит Глава 35 закона о сдаче жилья в аренду. Именно эта глава рекомендует создать договор найма (причем и с физическим лицом, и с юридическим, инд. предприятием, например) на конкретный срок или на передачу жилплощади во владение ‒ в п. 1 ст. 671 ГК РФ.

В следующей статье (ст. 672) говорится, что при сдаче/съеме части жилья и совместном проживании хозяев и арендаторов их права и обязанности тождественны, только у съемщиков они, по закону, несколько ограничены. По ст. 290 ГК России арендатор получает право эксплуатации имущества, находящегося в квартире/доме.

Эти нормативные акты предупреждают, в частности, о недопустимости изменения в одностороннем порядке суммы оплаты, если это не было оговорено в соглашении.

В договоре должна содержаться и форма оплаты аренды. Оптимально, если жильцы будут переводить деньги на ваш счет, этим вы убережете себя от неправильного пересчета, необходимости писать расписки в получении, от всученных фальшивых купюр.

Различные спорные вопросы, негативные ситуации помогут разрешить нормы закона N 193-ФЗ О медиации.

Алгоритм регистрации прав на жильё, согласно соглашению об аренде, регламентирует ст. 26.1 ГК России. Для ратификации ограниченных жилищных прав надо сторонам подать заявления с необходимым пакетом документов на жилье в орган юррегистрации в течение месяца после заключения соглашения.

Без указания в заявлении сроков аренды считается, что жилье сдается, согласно ст. 683 ГК РФ, на максимальный срок ‒ 5 лет. Договор может быть заключен повторно по истечении срока аренды. Если перезаключение не произошло, соглашение считается пролонгированным (продленным).

Не уклоняемся от налогов

Это безответственное действо подпадает под ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ и здорово может омрачить жизнь соответствующими санкциями. Например, штрафом (по ч. 1 ст. 171 УК РФ) до 300 тысяч рублей либо обязательными работами на срок 180‒240 часов, либо арестом на полгода за незаконную предпринимательскую деятельность.

Неуплата очень большого ‒ за 3 года сдачи в аренду жилья ‒ размера налогов (по ч. 1 ст. 198 Кодекса) заставит выплатить штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо подвергнет аресту на срок 4‒6 месяцев, лишению свободы на срок до одного года.

Обычный гражданин ‒ владелец жилья платит налог в размере 13 процентов со всех доходов от сданного в наем жилья. Так, доход от сдачи в 20 тыс. рублей в месяц обяжет заплатить 31,2 тыс. в год.

Если квартиру снимает юридическое лицо, 13 процентов в бюджет, удерживаемые при оплате вам аренды, выплачиваются этим лицом.

Если вы сдаете не одну квартиру или дом, лучше зарегистрироваться ИП и выплачивать налоги:

• по упрощенной системе (УСН): 6% плюс сумма ежегодных страховок;
• по общей системе: 15% от дохода – расходы.

Аренда жилья не облагается госпошлиной, если составляет менее 11 месяцев. Но ловчить со сроками налоговики очень не советуют.